近日，经济观察报从万达集团确认：万达集团正在上海自贸区商谈万达准REITs权证交易平台细节。凭借优惠的金融政策，上海自贸区将于2017年迎来万达金融集团的落地。同时上海自贸区的公众微信平台也同步发布了这则新闻。
从这则新闻透露出来的内容来看，上海自贸区将成为万达轻资产战略的核心平台，这也将是万达集团下一步发展的基础平台。
针对这样的事实，我们对万达近期的操作战略进行梳理，看看万达将怎样利用自贸区平台，将万达广场卖给全世界？
一、资产证券化是万达下一步转型轻资产的核心操作手法
2014年12月底，万达香港上市后，王健林发布的首个公开演讲就透露出万达将在2015年推出全新一代的商业升级策略。
直到2015年4月，万达公布了这个核心策略：其实质内容是从以房地产为主业的企业转型为服务业为主的企业，到2020年服务业的收入、净利占比要超过65%。
反观当前万达的融资渠道以银行贷款为主，占比接近7成，未来10年万达要建设完成1000座万达广场，且是轻资产化运作，万达集团自身透露只愿意为此掏出的真金白银不到200亿元。
根据万达自身的测算：目前投资1座万达广场平均资金成本约8亿元，1000座万达广场至少需撬动8000亿元。业务证券化是为这次转型提供业务基础，也是商业地产的发展方向。
因此，万达将在五年的时间里全方位迅速转型为一家商业投资服务公司，这就意味着：万达庞大的资产包需要接盘者。
（万达商业股价自发布轻资产战略后一路飙升）
二、万达金融集团浮出水面
针对上述核心策略，下一步要做的就是将总部核心业务分拆，进行资本化和证券化。所以按照这个逻辑架构里，就有了万达金融集团。
于是我们看到，万达2015年一季度成立金融集团，注册资本金100亿元，同并且万达3.15亿美元收购快钱股权。
万达金融集团到底做什么？我们再来回顾一下王健林自己的解读:
我们建立了内部的融资管道。大家知道，我们万达有自己电子商务公司，去年又收购了一个“快钱”，支付系统，支付系统是为了支撑电商，一定要有这个系统。收购以后，这两个公司现在全力在做一个全新的理财产品，快的话这个月底会上线，慢一点的话下个月初就会把这个产品推出来了，就采用众筹的方式。可能，他们现在自己还在决定，究竟是500元为一手，还是1000元为一手，反正他们自己定，来募这种理财产品。它是两种回报，打个比方说，一个是每一年给你6%的现金回报，然后呢，众筹拿到了万达广场的资产，我们5-7年把它处置掉。怎么处置掉？两种处置方法，一个就资本化，上市。
（图：万达收购快钱）
万达方面继续谈到：早期筹备金融集团时，业务定位倾向于外部投融资管理，当时还想过自己申请一张银行牌照，后来发现，只能申请保险代理牌照，加上楼市情况变化、万达商业上市等影响，董事长意识到需要盘活自身资源。在这个过程中，金融集团的业务定位已从外部投资变成了互联网金融和准REITs。
具体来说，万达金融集团就是操作两个方面：一是万达集团将其品牌、设计等无形资产证券化，用万达的无形资产吸引社会资本；二是通过利用万达广场发布准REITs产品
三、万达在上海自贸区操作REITS的具体策略
万达按照这个策略，紧锣密鼓地进行了行动。
所以我们可以看到，万达接触上海的实质是通过利用万达广场发布准REITs产品，这也是万达金融集团选择在上海自贸区的根本原因。2017年，也就是万达集团金融业务正式落地上海自贸区的时候，以轻资产形式存在的万达广场要占40%以上，2016年万达集团约有20座万达广场执行轻资产模式。
下面我们来看万达在上海自贸区到底会怎么操作?
1、确定交易平台
早在年初，万达集团已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。若监管部门批准，万达集团可以在这个平台实现离岸准REITs，面向境内和境外发行。
2、确定基础资产池
在万达目前的准REITs方案中，基础资产池是没有被融资抵押和担保的万达广场。万达已和中信证券、招商证券等券商对接承销业务。
目前万达已和中信证券、招商证券等券商对接承销准REITs业务。在目前的准REITs方案中，基础资产池是没有被融资抵押和担保的万达广场。“基础资产池的数量、范围、比重以及发行准REITs的数量，是分批操作还是全部操作还在探索中
在这个过程中，金融集团的业务定位已从外部投资变成了互联网金融和准REITs。
4、准REITS金融产品的销售对象
（1）外部机构投资者。2015年4月15日王健林深圳交易所讲述万达转型中提到，现在我们的投资公司已经跟很多家战略投资者洽谈了一批协议，大部分是基金、保险来投资的这一类的产品，建立外部的管道，现在签约的项目已经有几十个了。
（2）万达的商户。万达和商户的交易会非常简单，部分万达广场采取的是联营回款制度，非租金形式，他们的总现金流全部在万达这里，若未来万达发行准REITs等理财产品，他们是用户基础，但万达并不会采取强制绑定商户形式。
万达的准REITs和理财产品的部分客户就是万达的商户，万达和商户的交易会非常简单，部分万达广场采取的是联营回款制度，非租金形式，也就是说，他们的总现金流全部在万达这里，若未来万达发行准REITs等理财产品，他们是用户基础，但万达并不会采取强制绑定商户形式。”“
（3）万达会员。万达正在建立万达会员、万达商户等系统的资金额度等大数据，这个大数据部门未来可能类似于万达建筑设计院一样，不仅仅是协同商管公司下棋，更是轻资产转型的重要无形资产。
5、准REITS产品的交易流动模式
凡是金融产品，必须要有交易，才会有盈利空间，也才会有卖卖。一个封闭、僵化的市场，不可能引起任何金融资本的兴趣。
针对这个金融产品的逻辑，王健林也有自己的打算，我们看看他在演讲中的披露的运筹帷幄策略：
现在据我了解好几个地方已经在试点，那我们为什么承诺是5-7年把它资本化呢？我们考虑中国改革的这个过程会不会再长一点，即使到期不能资本化，到了第五年、第七年已经是广场成熟、租金比较高的阶段，把它卖掉。资本化或卖掉，获得的收益，加上前期每年给的现金收益，这个产品他们要推，预期的年收益都是10%几，因为现在不能承诺，只能说预期。
那么很多人说这个很好，很保险，可以赚年化10%几，那我买个100万，当我要着急用钱的时候怎么办？我们现在跟某个金融试验区（具体的等正式推广的时候他们再来宣传，今天演讲我就不说了），我们已经跟两个金融试验区说好了，审批了一个叫全金融交易中心，就是你不管是500块钱一手，还是1000块钱一手，这个基金集合完了一个月以后，可以到这里面来交易。还有人来做市，还找了做市商来做市，说穿了就是你还具有流动性，这个产品很快就推出来了。
我们在设想，如果这个产品推出来，成功，也许万达就不跟别人玩了。所以我们现在对外部签约的速度已经放下来，不再谈新的投资者。这个产品我们相信是一定有吸引力？第一，它是万达推的；第二，这个产品是真正有投向的，是投向消费者的产品，这个产品是有回报。
四、未来万达的轻资产架构
自此，万达转型的轻资产架构已经非常清晰。王健林用最直白的语言归纳了下一步新的万达所提供的产品和服务:
如果这个事把它做成，就等于你左手募完资，投给我们右手自己的不动产公司。不动产公司分配租金给我们自己的金融公司，不管是电商还是快钱，分给金融公司，他自己是不是还要多少得有点资料费吧，他也不能白玩吧，他是不是也得有点小小的利润，再分给投资者。将来，跟所有投资者也签了（要签合同），将来资本化的时候它要获取30%。所以是不是我们的金融产品将来也有了盈利的预期呢，所以，我们这些产品都在试验中。
