纳尔森（香港）商业管理有限公司总经理 张青山
最近看几个项目的图纸，简直感到就是一种折磨。令人感到惋惜的是几千万、几亿的投资盖起来的商业楼，因为其建筑本身的问题，毫无商业使用价值或者商业价值大打折扣。
第一个，物业选址问题。
大型的商业体，是可以自成商圈的。但是即使如此，也不可以过分自信。毕竟你盖到野地里，谁也没有办法。有次一个朋友带我去看法门寺附近一个商业街的招商，我一看前不着村，后不着店，在农田里盖起的一个仿古商业街。这种项目如果没有特殊的文化传承，雄厚的资金宣传包装，想招商成功几乎是不可能的。
现在政府在批住宅用地的时候，也强制要求配比一定的面积的商业物业，有的地产商把这一块开发的面积很大，但是要看区位、人口，否则也很难达到招商要求。
第二个，建筑结构问题。
最近看几个项目，就有那么2、3个没有办法接手，主要原因是建筑结构有先天性的问题。有的不论做超市、做百货，购物中心都无法使用。
各类电梯、消防通道、设备间布局凌乱，占用可使用空间。有个项目的图纸发过来我一看就傻眼了，每层楼大约三分之二的面积是无法使用的。
剪力墙设计不合理，形成大量的隔断，丝毫不考虑商业动线，只有留下可怜的人流动线。尤其是上面有住宅的框剪结构的商业楼。有个请的XX粮食设计院，把写字楼下面的商业裙楼设计的如同粮仓一般，到处都是剪力墙。
以上两大问题是带有普遍性的。有些地产商为了节约设计费，找的设计院缺乏设计公共商业建筑设计经验，还有找私人设计的。仅仅考虑住宅或者写字楼的设计，而恰恰要求最高的商业空间设计，却被牺牲和忽略了。
一些住宅出身的房地产商因为习惯思维，忽视了在智力资源上投资，设计费能省则省。管理公司能不请则不请。有次我同一个房地产老板说，我见过盖得起楼请不起商业管理公司的人多了。这不是句假话，是大大的实话。如果请不起大的有经验的设计院，至少在设计时应该请商业方面的专家把把关，否则楼盖起来了，无法招商使用，就会造成空置。有的商业物业即使地段很好，商业价值也是大打折扣。每次看到这样的物业，我都会感觉到痛心，这是不仅是房地产商的问题，也是社会资源的巨大浪费。（作者系龙商网特约评论员）
