将边逛边吃变为现实的盒马，从诞生之初就深受盒区居民的认可，手机点点最快30分钟送达的“盒区房”更成为继学区房后又一新宠。贝壳找房大数据揭秘“盒区房”的魔力，为什么每一家盒马开业都火爆异常？
北京的新零售门店，盒马第一已有26家
2017年6月，北京第一家生鲜超市——盒马鲜生北京首店十里堡店开业，此后各类品牌的生鲜超市在北京不断冒出。目前北京有30家左右的新零售门店，其中盒马为26家，“北京五环”已经有35%的区域，被笼罩在了盒区生活的幸福之光下；而在五环外，也有10家门店服务着超百万的消费者。
生鲜超市选址葫芦里卖的什么药？一个零售商店一旦占据了一个空间位置，其生存和发展肯定离不开与外部空间的联系，离不来与周边消费者的联系。考虑到这些生鲜超市主要有“在店消费”和“配送消费”两种消费场景，因此，福到君决定分别从门店周边社区数据和周边业态数据来探究选址背后的逻辑。
什么样的小区跟盒马这类新零售超市更“般配”？
门店周边3公里配送让周边居住人群成为生鲜超市选址的重要考量条件，例如盒马鲜生大成店，送货范围跨越丰台、海淀、石景山3个区的交界处，居住人口密集，包含数十个社区，比如大成郡、远洋山水、京铁家园、紫辰院、明日家园、民岳家园等。还有盒马鲜生小营店、十里堡店，小象生鲜方庄店等都是类似的情况，周边有大片的居民区。
分析了30多家门店周边3公里范围内约3000个小区数据，从数据维度看看什么样的小区和生鲜超市更“般配”？
通常1000户以下为小型社区，1000-2000户为中小型社区，2000-3000户为中型社区，3000-5000户为大型社区，5000以上为超大型社区，发现门店周边主要以小型社区为主。这一方面可能受北京主城区社区多为小型社区为主影响；另一方面，像天通苑等大型社区多位于新区或远郊，周边配套设施相对不成熟，交通便利性也较差。
社区大小类型的数据粒度还是较大，福到君根据门店周边小区户数乘以北京市平均每个家庭户2.4的人口数，把范围缩小到1.5公里，大致估算了每个门店周边1.5公里内小区居住人口规模，平均每家门店1.5公里范围覆盖人口数在12万人左右。
盒马这类新零售门店周边多怎样的业态？
对于消费能力的考量可能不只是上述两家店的选址衡量标准。具体而言，生鲜超市对消费需求有怎样的考量呢？
首先，计算了门店周边3公里范围内餐饮门店的人均消费价格，与门店对应商圈的人均消费价格进行对比，数据显示，门店周边客流人均消费价格普遍高于商圈的平均消费价格。
此外，门店周边还有哪些商业业态及设施，也能一定程度上反映门店客流属性。福到君计算了生鲜超市周边三公里内购物、教育培训、交通便利、休闲娱乐、美食、旅游景点等15个标签数据，考虑到量级差异，进行了归一化处理。之后对15个维度进行聚类分析，从结果看，可以分成3类，第一类美食-购物-休闲娱乐有16个门店，第二类购物-交通便利-美食有10个门店，第三类交通便利-购物-休闲有9个门店。
可以看到第二类、第三类多位于四环外及偏远地区，对交通要求明显高于第一类。上述盒马鲜生亦庄城乡世纪广场店就是这样要求的实例，城乡世纪广场拥有超过3000个停车位，距离地铁荣京东街站的骑行距离约2000米，且多条公交线路途经荣京东街地铁站。
总体来说，门店选择关注饮食、购物、交通便利性等因素，具体选择时，又会依据三种倾向，考虑到其他因素，做出不同选择。所以才会出现例如盒马生鲜小营店位于海淀区文龙家园，周边以住宅区居民为主；而盒马生鲜亦庄店位于亦庄城乡世纪广场，周边的写字楼白领更多等等看似各异的选址条件。
下一家盒马会开在哪儿？
依照各家生鲜超市提出的3公里配送半径标准，一家生鲜店配送范围在28.26平方公里左右，以目前北京30多家门店计算，显然还有很多空白区域。北京盒马总经理李卫平表示，这个财年盒马还会再接再厉，争取让盒马五环覆盖率提升到60%，让更多北京居民享受到盒马带来的新零售新生活。
那下一家北京盒马可以开在哪儿呢？
以美食、购物、休闲娱乐、交通便利为标签 ，随机抽样20万个标签位置，对城区与商圈加权求和计算。
从结果可以看出，朝阳、海淀、西城等主城区发展成熟完善，生活便利性强，在不考虑成本投入（比如卖场租金）情况下，可以成为生鲜超市发展较理想区域。同时，丰台、昌平、通州等城区指数也较高，说明其生活便利性较强，也是生鲜超市选址可考虑的地方。
具体到商圈，由于考虑到成本支出，福到君选取了目前有在租商铺的商圈进行推算。从推荐指数来看，除了马连道、望京、朝阳门外、苏州桥等成熟商圈成为理想选择外，良乡、果园、清河等热门商圈，生活便捷性，出行便利性较强，也是较理想选择。
推荐指数计算方法：
Index = Σweight * feature
Feature包括生活便捷性（购物,教育培训,酒店,丽人,旅游景点,美食,生活服务,休闲娱乐,医疗,运动健身，交通便利性,消费支出及社区成熟（人均餐饮消费,店铺租金,房龄等）
（图片：盒马供）
