如何制定恰到好处的租金方案？既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。本文着重分析了以投资回报率为前提的商铺租金定价方法，为制定合理的租金方案提供参考。
一、投资回报率的4种计算方法
1、租金回报率计算法
公式：租金回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期铺款＋期铺时间内的按揭款）
2、租金回报率分析法
公式：租金回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买铺总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
3、内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期铺款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率
4、简易国际评估法
如果该物业的年收益×15年＝铺产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业投资价值的简单方法。
二、以投资回报率为前提的商铺租金计算方法
商铺租金按照投资回报率计算的前提条件：
第一步
计算总权重系数
第二步
计算层别总价和层别均价
第三步
在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺价，具体如下：
1）根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似），位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
2）计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积），计算得出该商铺权重系数：
商铺权重系数=商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加，求和得出该层别商铺的总权重系数。
∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
具体商铺总价=（层别计算销售总额÷层别商铺总权重系数）X具体商铺权重系数
具体商铺销售单价=具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）
至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
目前，国内商铺年平均的回报预期在7%左右（也可以根据上述内容计算商铺具体投资回报率）。由此，亦可得出商铺租金计算方法：
商铺月租金=商铺总价X7%÷12
商铺年租金=投资回报率X售价
