城市经济实力 支撑商业地产发展
春节前后，正是商业难得的旺季。一段时间以来，泉州的商业综合体迎来了开业季，诸候纷争使之成为泉州经济领域的“一朵奇葩”。时下，晋江有万达广场、SM广场、阳光时代广场，安溪有万达广场、宝龙城市广场，石狮有泰禾广场，惠安有宏毅百汇广场、禹洲城市广场，在泉州中心市区，除了浦西万达广场、中骏世界城，待开业的还有两个泰禾广场、再加上兆基光明城商业街、开元盛世等，一系列商业综合体跑马圈地进入泉州，掀起一股不小的热潮。
2014年年底，建筑面积超10万平方米的宏毅百汇广场在惠安开业，成为惠安首个多功能商业综合体，中闽百汇零售集团总裁陈开通接受媒体采访时说：“中闽百汇之所以进驻惠安这样的县级市场，并且以商业综合体的形式进入，是考虑到城镇化已成为中国经济未来发展的主题，城镇化的发展必然引发商业领域的变迁，推动商业综合体的纷纷诞生。”
而位于中心市区东海商圈的新华都东海湾生活广场也开始试营业，成为时下市区东海片区唯一一个一站式商业综合体。此外，泉州待开业的商业综合体不胜枚举，比如位于开元寺附近的开元盛世、位于南安官桥的山水悦城、位于安溪县城的万达广场，以及位于市区城东片区的泰禾广场等。
多年关注商业地产的资深业界人士蘧宇翔认为，泉州的商业综合体频频出现是一种正常现象，“因为城镇化是经济发展的主流，而所谓的城镇化，除了盖房之外必然要修道路、建商场，购物中心或者SHOPPING MALL是城镇化最直接的体现。”
而华侨大学EDP中心执行主任陈佑成博士表示：“泉州商业地产起步较晚，但优势在于泉州人口为福建省内最多，经济发达，市民购买力强劲，这是支撑商业地产的一大有利因素。”记者了解到，国内商业地产真正发展才10年左右，泉州就更短了。目前，泉州正在酝酿的一些大型商业项目，正是依托于泉州城市区域的拓展和城市经济的发展。
商业综合体
谨防陷入过剩
虽然如此，蘧宇翔认为，由于泉州各地市场的差异化很大，这些商业综合体“要存活，挑战很大” 。
“在泉港，品牌百货的销量并不好，但是大众化百货的市场反映很好。”东海湾商业负责人徐建竹说，“而在晋江或石狮，人们更喜欢到香港、澳门甚至欧洲去淘世界名牌。”因此，对泉州的这些商业综合体来说，“因地制宜、做出特色可能更重要，而不是一味地追求装修水平和品牌档次。”
县级市场由于人口总量有限，“一般只会有一个或两个城市中心，而非像中心市区那样能形成多个商业中心或者商圈。”蘧宇翔说，“这就决定了进入泉州县级的商业综合体，要比住宅更依靠地段，地段较偏、配套不好的商业成功率就低。”
也正是由于这个原因，对于商业地产所依托的这些商业综合体，人们开始担心它是否过剩或者存在泡沫。
据中购联的统计，目前国内已经开业的购物中心达3100家左右，2015年将达到4000家，并且在2025年还将有7000家建成开业，使中国的购物中心总数超过10000家。“而美国经历了近100年的发展到2010年，才建成40万平方英尺(可租面积3.7万平方米，建筑面积约为8万平方米)的购物中心2690个。”中国购物中心产业资讯中心高级顾问王玮对此不无担心。
过剩和泡沫论同样敲击着泉州商业地产界的神经。“就安溪而言，我认为已经有点过剩的苗头了。”蘧宇翔坦言。“一般情况下，业界认为，一个城市的人均购物中心面积保持在1-2平方米比较合理。北京、上海、广州由于消费强、人口多，可以支撑人均购中心面积2-3平方米，国内一线城市的购物中心总量其实还是相对合理的。”他说，“但是放在县级市场，商业综合体不宜多，多了就容易形成扎堆、重复建设和恶性竞争。”而据了解，仅晋江世纪大道两边，开业和规划在建的商业综合体已达到6个。
业界人士认为，在泉州，人均购物中心面积0.8-1.5平方米可能更稳健一点。或许，这可为泉州热度不减的商业综合体建设潮提供一个基础的参考。
文化活动
成为吸客“磁铁”
与传统的百货业不同，商业综合体往往体量大、业态多样，对客流量有独特的要求，因此，没有客流，一切盈利都无从谈起。不仅如此，随着招商的同质化，商业综合体也陷入业态类型同质化的困局。比如，服装类，基本都是优衣库、ZARA、雅戈尔、杰克琼斯、百丽系列、依恋系列等;餐饮类，主流也是德庄火锅、食为记、好武功、肯德基、麦当劳、大丰收等;KTV类也大同小异，主力百货店则更加容易同质化。怎么创造差异性?目前而言，从营销入手可能是最直接的改良了。为此，不论万达广场，还是中骏世界城，或者宏毅百汇广场都将文化活动作为吸引客流的重要形式，以此创造差异性，带动综合体内的消费。
2014年圣诞节前夕，一场“泉州首届极地冰雪节”在泉州浦西万达金街拉开帷幕。据了解，这场泉州首届冰雪节活动将持续3个月，让广大市民畅享“银装束裹，漫天飞雪”的冰雪美景，在四季如春的闽南感受万里冰封的北国风光。围绕冰雪节举办的“海峡两岸(泉州)大学生冰雕创意设计作品大赛”，通过思维活跃的大学生集思广益，挖掘更多设计理念，将闽南文化元素展现在冰雪节现场内，打造冰雪世界里的“刺桐城历史文化长廊”。
万达广场企业部负责人杨文鑫坦言，为了给商场带来更多客流，“我们每一场有策划的大型活动都包含文化消费的内涵。与此同时，商户会配合商场活动，推出各自的打折或者让利来吸引客流。”
而中骏世界城最近也将二楼打造成“日韩风情一条街”，成为海西首个环境景观化、业态主题化的室内购物街区。“首期规划面积3000平方米，经营范围涵盖日韩特色服装、鞋、饰品、化妆品、美容美甲、休闲食品、娱乐等，是集休闲、时尚、文化、艺术等于一体的特色街区，将成为中骏世界城一大亮点。”中骏世界城企业部负责人李金宽说。
非提袋消费
已成主流
目前，传统的以购买服装和家居用品为特点的“提袋消费”比例正不断下降，取而代之的是餐饮、娱乐、休闲等以体验为特点的“非提袋消费”。
“以前逛万达，一般都逛内街，比如买衣服、买家居饰品，现在如果带小孩去浦西万达广场，我们更喜欢在金街逛，因为现在万达金街的经营内容更丰富。”市民郭女士说。
据预测，目前，中国消费市场总额已超过25万亿元，而其中，提袋消费仅占三分之一，另外三分之二中，旅游产品、文化产品、餐饮各占数万亿元，加起来超过10万亿元，并且，这部分也是电商还没有带来较大冲击的部分。
“万达很早就意识到这个问题。”万达广场相关负责人说，早在许多年前，万达集团就对万达广场的经营提出要求，即将“提袋消费”占其总经营收入的比例控制在50%以下，更多的应为娱乐及餐饮服务。万达集团当家人王健林甚至提出，万达集团新一代的文化商业综合体“万达MALL”将更深入地执行这一理念——将提袋消费下降到20%，其余八成均为各类娱乐和餐饮类的项目。而在中闽百汇，记者也发现，近两年来，其旗下的各个购物中心几乎都已配套餐饮、儿童娱乐、休闲、文化等非提袋消费业态。
目前，国内的一些先进地区甚至已经诞生文化商业综合体，这些综合体是以文化生产为基础，以文化体验为特色，以文化休闲与文化商业为重点，配合会展商务、行政办公、综合商业、其他服务业、总部基地、居住等业态的泛文化产业整合。
商业综合体能干什么?谁也不知道。也许未来，我们能够在购物中心里发现医院，看到沙滩，买到飞机，但这一点都不奇怪!
