对于开发商而言，建设和运营购物中心需对当地经济发展水平、人们消费水平、收入状况和消费习惯等做出详细调查。因此，新建的二三线购物中心在市场定位、运营管理方面也会有变化，比如市场定位于中低端，满足更多消费者需求。在运营管理方面，则可能更切合当地居民购物、生活、消费习惯等，在运营时间、商品等方面有所调整。
购物中心依然保持着较快的发展势头。无论是在一线城市还是在二线城市，与传统百货店、大卖场等相比较，购物中心所占的比重越来越重大。
最近，北京周边区域多个购物中心集中开业，包括通州万达广场、西红门宜家、龙湖长楹天街、西红门鸿坤广场等。业内认为，这一批购物中心的开业填补了所在区域高端商业项目的空白。
与此同时，二三线城市的购物中心也掀起了一波开业潮。据盈石集团研究中心的数据显示，在2014年总体量为850万平方米的新开业购物中心中，近九成来自二线城市，达到760万平方米。购物中心开业潮将在2015年延续，并有可能创造历史高峰，20大城市将近1450万平方米的购物中心计划开门营业。百货、超市等传统零售渠道不断受到电商冲击，出现了增速下滑态势，而购物中心仍然能抵住冲击，不断发展。
根据某机构对15位地产开发商的调查问卷显示，大部分人认为商业地产相对于住宅地产更具投资前景，可见从地产商意愿来看，商业地产的开发投资仍有望保持快速增长。
新供应二线城市占九成
尽管去年二线城市的楼市经历了一番调整，但是开发商大手笔打造的购物中心等城市综合体却仍然在快速发展。目前，国内的商业地产正处于跑马圈地时代。
据悉，现在我国拥有将近3500家购物中心。这个数字即使放在全球市场也是一个惊人的数字。根据商业地产咨询公司世邦魏理仕报告称，在2014至2016年间，全球在建购物中心面积最大的20个城市中，中国城市占据13席。上海、成都和深圳位列前三名。
最近几年，二线城市的购物中心呈爆发式增长。去年年底，五大购物中心在重庆集中开业。同样是去年，成都迎来了七个新购物中心项目。事实上，购物中心开业潮已在全国蔓延。2009年后开发商纷纷转型商业地产，购物中心开发热潮兴起，促使这几年的开业面积激增。伴随着越来越多在建商业体的日渐成型，未来我国二线城市或将出现更多购物中心集中开业。
DTZ戴德梁行华北区商业地产部高级助理董事赵亮在接受中国商报记者采访时表示：“开发商从未离开过二线城市，因为中国的一线城市只有北上广深四个市，地产公司为了扩张规模，都倾向于全国性布局的方式。”赵亮长期关注全国各大城市商业地产动态，他在采访中表示，一些开发商认为二线城市尤其是具有人口红利的省会城市，房地产市场仍有发展空间，于是他们选择在二线城市积极拿地。
从二线城市的开工面积来看，二线城市购物中心的开工规模已经超越了北上广深等一线城市。预计未来新入市的购物中心将以二线城市为主。数据显示，其中重庆购物中心开工面积最高，达64.8万平方米，远超其他城市购物中心开工面积。郑州、成都、苏州购物中心开工面积在35至40万平方米，武汉、长沙、青岛购物中心开工面积在15至25万平方米，其中，南京和天津在2014年1至11月没有新购物中心开工。
赵亮认为：“在中国二三线城市的城镇化进程中，尤其是在一些城市整体升级改造、新城新区新规划的地方，城市服务设施需要做一些超前布局，以此规避区域成熟之后再进行开发建设而引发的不便。在未形成居住氛围或产业氛围的新城，进行商业项目开发是为服务区域未来居住人口的多方面生活需求，属于超前建设规划，虽然现在缺乏人气导入，但随着新城的发展以及居住氛围的形成，商业过剩会得到缓解。”
中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国商报记者采访时也表达了类似观点。
韩长吉认为，受到地价、成本等各方面因素的影响，一线城市的竞争激烈，需要拥有雄厚实力的开发商才能进入一线城市市场。与此同时，一线城市的地价高昂而且可供开发的土地越来越少，因此很多开发商往二线城市提前布局。
盈石集团研究中心报告显示，20大城市商业物业存量超过7600万平方米，其中二线城市占据了72.8%，较年初增加了5个百分点。
预计到2015年底，北上广深等四大一线城市的购物中心面积将增加约40%，16个较小城市的供给量将翻番，其中增长最快的是武汉、重庆、成都，增加至少1.5倍。
韩长吉表示，国家加快城镇化进程，积极促进户籍制度改革，控制大城市人口数量，将人口向二三线城市引流，彰显出了核心二线城市的发展机会，因此开发商看好这一领域。
高品质购物中心受青睐
如今，消费者购物习惯已经改变，从外出单纯购物为主演变为集社交、娱乐、体验、餐饮为一体的新消费模式。这种购物形式倒逼购物中心主动求变、自我革命。在这样的背景下，新的购物中心应该在前期规划上有清晰的定位，而旧的购物中心应该伴随着市场的变化积极做好业态调整，引入新的时尚品牌，提升自身价值。
来自世邦魏理仕研究部的统计显示，基于消费者消费习惯和行为的改变，业态相对单一的传统百货正在积极寻求转变，希望通过增加零售业态种类、调整商户类型、改善购物环境等等举措来给予购物人群类似于购物中心的消费体验。例如，东方商厦南京东店增设整层餐饮商户，太阳百货增设快时尚品牌、休闲娱乐业态、餐饮美食、电影院、舞蹈培训等，福州的东方百货群升店增加了艺术性展示区域、空中花园等。
报告认为，购物中心项目的成功不仅需要核心目标市场与功能定位高度契合，而且要求在相应规模、主题特色、业态组合及品牌招商方面进行全方位布局。
赵亮在采访中表示：“从市场定位角度分析，当前新建的购物中心与以往相比，研究更为系统，决策更为谨慎。在前期研究阶段，开发商对城市经济、地块区域特点、居民消费能力等影响项目成功运营等关键要素都会做系统的分析。其次，项目的档次定位更加与区域商业氛围相契合，更注重如何落地。”
此外，在运营管理方面，赵亮认为，由于当前传统商业一定程度上受到电商冲击，同时竞争项目也比较多，市场环境要求新建的商业需要制定更为规范合理的运营策略来保持项目良好运营，积攒人气。
具体变化表现在:首先，项目设计更具人性化，包括项目外部交通、内部动线以及业态落位等方面更合理，更符合当地客群的消费习惯。第二，项目的推广宣传活动更灵活，更具吸引力。第三，项目的业态结构更加迎合当下商业发展的趋势。例如，目前体验性业态受客群推崇，能够吸引客流，那么项目就需要考虑适当提高体验性业态比例。第四，项目要具有创新精神，如能引入一些首次进入城市的主力品牌，或打造全新的体验业态。此外，现在的新建项目在节点打造、物业管理、客户服务等方面都在升级。
韩长吉则认为，对于开发商而言，建设和运营购物中心需对当地经济发展水平、人们消费水平、收入状况和消费习惯等做出详细调查。因此，新建的二三线购物中心在市场定位、运营管理方面也会有变化，比如市场定位于中低端，满足更多消费者需求。在运营管理方面，则可能更切合当地居民购物、生活与消费习惯，在运营时间、商品等方面有所调整。
由此可见，以体验式消费为主的高端购物中心、大型购物中心，特别是能实现家庭式的“吃、喝、玩、乐、购”一站式消费的高端精品购物中心将更适应消费者的需求。
避免同质化和过剩问题
二线城市的商业市场也处于快速发展的进程当中，供应规模大、项目同质化是其显著的特征。赵亮认为，在二三线城市做项目，需要注意两个重要问题。
“首先是要做好前期研究及规划，定位准确。对项目区域经济环境、商业承载力及商业市场等进行研究。”赵亮在采访中指出，在此基础上，需要对项目客群、建筑体量、项目档次及业态品牌进行合理定位，同时注意在设计阶段，提前确定主力店品牌，对项目进行定制开发,以此规避项目规划不合理进而影响招商的市场风险。其次，要注重避免同质化竞争，商业项目要做到充满新意，足具特色。
“做到这一点，可以从项目主题、建筑设计、运营模式等几方面结合去调整。”他说，有鲜明主题的商业是一个充满生命与活力的商业，项目主题可结合当地的人文特色。第二，项目的建筑设计结合购物中心的定位，打造凸显主题特色的形象外观、建筑小品等。第三，项目可搭建系统的规范的运营体系，在保证项目有条不紊运营的同时还能为消费者提供富有特色的人性化软性服务。此外，项目还可以通过引入特色业态和品牌、举办娱乐活动等措施来实现与竞争对手的差异化竞争，同时增强项目特色及影响力。
购物中心的开发模式和时间与住宅地产截然不同。购物中心可以说是一个具有生命周期的物体，每一个购物中心必然要经过选址、兴建、开发以及成长中的换血过程。随着消费者习惯的改变，购物中心在调整过程中要根据市场的需求及时跟上时代变化。
除了避免同质化、打造有个性的购物中心之外，相对于市场需求，住宅和商业的供给量过大，引起了产能过剩的担忧。对此，赵亮认为，商业地产的产能过剩分两种，不可同日而语，有些过剩是新城规划做出的超前布局，当然也不排除盲目开发缺乏经验导致的过剩。在未来，随着地产开发商越来越冷静、中国人口红利的进一步释放以及城镇化的稳步推进，过剩问题会被逐渐缓解，只是需要一个相对长的过程。房地产过剩会引发担忧，但不应过度担忧。
“缓解过剩问题，需要政府对新城进行更加科学的规划，把控好物业配比和卖地节奏，注重新城产业的导入。同时地产开发商应冷静扩张，优化开发流程，丰富开发及运营经验，更加注重客群需求，避免盲目开发引发的过剩。”他表示。
韩长吉则认为，开发商向二线城市转移，甚至建设成为当地的地标性建筑，对消费者有一定吸引力，但还是要满足居民实际需求，避免大而不当，浪费土地资源。（记者 曾静婕）
纵深：
购物中心发展势头良好
二线城市购物中心迅猛发展：最近几年，二线城市的购物中心呈现爆发式增长。去年年底五大购物中心在重庆集中开业；同样是去年，成都迎来七个新购物中心项目。
高品质购物中心更受青睐：以体验式消费为主的高端购物中心大型购物中心，特别是能实现家庭式的“吃、喝、玩、乐、购”一站式消费的高端精品购物中心将更适应消费者的需求。
应该避免同质化和过剩：开发商向二线城市转移，甚至建设成为当地的地标性建筑，对消费者有一定吸引力，但还是要满足居民的实际需求，避免大而不当，浪费土地资源。
