售后返租、产权式、全部持有等类型商铺如何计算租金回报率？看某项目运营总的方法总结。
一、售后返租型商铺
1、分析经济条件
2、计算公式
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额。
其中：
◆实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
◆回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
◆商铺租金是租期内开发商得到的总收益；
◆不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
◆纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：
销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：
3、计算方法
根据前面部分表格的计算数据说明：
按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；
不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。计算过程如下：
第一种：按8年租期算
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000
得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金
按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算）
计算结果
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
第二种：按10年租期算
计算方法同上，则计算结果为：
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达90元/平方米。
商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 给客户回报的金额，还有盈余。
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
小结
从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。
二、全部持有型商铺
案例：凯德MALL·天津湾
租金回报率计算
以凯德MALL·天津湾一商铺为例：
商场提供装修补贴 2800元/平方米，装修补贴共计2800元×203平方米=568400元：
合约期内根据营业额可返还装修补贴，假设如下，最高返还100%：
各商场业绩比较：
根据以上参数，如以主商圈商场最低月销售平效的80%作为商铺的第一年的保守业绩预估，则提成租金收入预计：
根据以上营业假设可得出：
第一年装修补贴返还50%,即284200元；
保守估计第二年营业额未达到600万元，则在2年合约期内，凯德实际付出装修补贴284200元；
2年期固定租金收益为48.04万元，低于提成租金收益；
2年内凯德的实际收益为：
提成租金收益106.4万-装修补贴28.42万=77.98万元
三、产权式商铺
一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：
某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。
但是，以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律，租金也随着商业市场时期的不同而发生变化。
如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：
（编辑：叶子）
