近年来，深圳商业地产进入爆发期，龙华新区更是其中的佼佼者。据记者从龙华新区经济服务局获悉的数据显示，仅去年一年，龙华新区就新开了七家大型购物中心，占全市大型购物中心的一半以上。
随着购物中心的“扎堆”，其同质化及网购崛起对传统购物中心的冲击也日益严重。因此，龙华区新开的商业中心都在以新型业态摸索市场。而业内专家也普遍认为，未来购物中心的发展定位很重要，寻求“差异化”，注重满足消费者体验式、多元化的消费需求将成发展趋势。
需求充足 开发商加码商业地产
根据美联物业提供的报告显示，进入2014年，我国GDP增速由2013年底的7.7%下降至7.4%，且全年平均水平维持在7.4%。房地产业作为国民经济的重要组成部分，受GDP增速放缓影响较为显著，同时也拖累了楼市成交。与此同时，央行预测，2015年GDP增速将继续放缓至7.1%，房地产市场也没有大幅上涨的动力。但与此相背的是，居民生活消费支出正在增加，零售总额稳定增长，商业需求旺盛。
美联分析认为，美元兑人民币汇率维持在6.0时代，随着全国消费品出口的成本优势逐渐减弱，搞活内需变得更加迫切，这正好转化成对商业地产现实需求的增加。
在这样的背景下，越来越多的开发商正在逐步放弃纯住宅，开始加码商业地产，购物中心也大量涌现。数据显示，2014年，深圳一手商业新增供应面积约为39.6万平米，市场供应持续活跃旺盛。
一年开7家 龙华新区商业井喷
龙华自设立新区之后，随着城市基础设施不断完善，人口结构变化和目标消费人群增长，越来越多的商家在龙华新区活跃起来，这也为龙华新区商业发展奠定了基础。记者从龙华新区经济服务局获悉的数据显示，仅去年一年，龙华新区就新开了七家大型购物中心，占全市的大型购物中心的一半以上。
美联物业全国研究中心经理何倩茹告诉记者，龙华新区综合体从2013年开始的增加，以前只有像天虹、大润发这样的百货商店性质的商业中心，基本是以一些日常消费为主，配套一些服装餐饮等。2013年后一些商业中心开始出现，“特别是2014年，1866佐阾荟、星河COCOCITY、8号仓、九方中心、上河坊等纷纷开业。”
龙华区在一年内新增这么多购物中心，在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这与其整个城市发展空间布局是相匹配的。宋丁认为，目前深圳城市扩张压力很大，要释放人口压力需向宝中、龙华、布吉这三条方向转移，而这其中只有龙华是按城市中心北区的规划定位。
“下一步，龙华区的整个城市配套、医疗、教育都会进一步完善，几千亿会投进去，所以房地产也会向更好的方向发展，那么这就必须要有更多的综合体、商业中心来配套，不然无法匹配它的定位。”宋丁表示。
据统计，2015年龙华新区还将有TT-MAL、U-One右里城、观澜湖Mhmall三个商业中心开业。
求“差异化” 以新型业态摸索市场
虽然有配套需求，但如今商业地产的空置率风险仍加剧，同质化问题严重，市场竞争激烈，而龙华新区大面积的商业项目扎堆开业，也让许多人忧虑其经营前景。对此，记者在实地探访中了解到，龙华区多数商业项目都有考虑在运营中寻求差异化，做到让自己更具特色，更吸引顾客。
例如，龙华九方社区型购物中心的体验性业态就超过五成，其特色为生态、艺术、人文、体验消费和亲子家庭娱乐。
1866佐阾荟则与传统购物中心不同，创意布局休闲文化业态，以开放式街区形式，主推格调餐饮、时尚健康、文化教育和生活配套。
而星河COCO City则特地开辟5000平方米的COCO童堡，齐聚教育亲子机构、儿童游乐场、儿童服饰、儿童书店等，以儿童体验业态为重头戏。
此外，于近期刚刚开业的8号仓，也凭借其首创的“奥特莱斯+LOFT”模式赚足眼球。除去其打造的中央大道、日落广场、屋顶农场等多个社交体验空间和LOFT建筑风格以外，它主打的“全球名品折扣中心”也让8号仓与其他购物中心区别开来。
快时尚及特色餐饮扩张 “体验”将成趋势
对于这些购物中心的经营情况，何倩茹认为运营尚可，“都有较多人消费，长远来看消费人群也不用担心，但哪一个会经营得好还得看自己的本事。”
何倩茹表示，深圳处于一个大体量购物中心将越来越多的时段，很多购物中心都在向20万的体量发展。同时旧改项目也越来越多，而且会在2015年到2020年之间大规模推出。因此，未来只有具备自己特色的，能吸引居民的商业项目才能发展得越来越好。
在这些商业项目的发展趋势方面，美联提供的报告显示，未来，商业地产的发展将会从“重资产投入”向“重招商”、“重运营” 转变；在电商的冲击下，传统商业将会运用互联网思维结合发展，推动商业变革，寻求新增长点。
此外，以便利性及体验性为优势的社区型商业将会逐渐盛行，成为众开发商新的竞争领域；购物中心也会在运营中寻求差异化，注重满足消费者体验式、多元化的消费需求。
值得注意的是，随着80、90年代人群逐渐成为消费的主力军，备受年轻人喜爱的快时尚品牌和特色餐饮加速扩张，现已成为各大购物中心招商的重点对象，而家庭式消费将逐渐成为购物中心主流。
