万达广场“卷土重来”

导读：一切信息似乎显示，万达正在“卷土重来”，把低线市场品牌输出的蛋糕做大。

5年前的万达集团，还在挥泪甩卖资产、为高负债危机焦头烂额。

5年后的今天，万达广场“卷土重来”，成为万达渠道下沉的急先锋。

近日消息称，万达商管将以轻资产方式接管位于长沙、杭州、成都和青岛的共5家奥克斯广场，输出万达广场运营管理与品牌资源，奥克斯原有商业团队全部撤出。

实际上，自今年1-9月以来，万达广场已陆续接手全国多地近20处商业项目，包括接手辽宁葫芦岛烂尾项目，山西忻州田森汇，河南郑州、洛阳、南阳的商业体，合肥烂尾楼项目等，大多位于中小城市。在渠道下沉、不断收割同行项目资源的同时，万达自身也加速在福建莆田、石家庄辛集、唐山丰润等下沉市场进行拓展。

2017年，完成跑马圈地的万达为了化解负债危机，不得不低价甩卖旗下酒店与文旅资产，将核心业务聚焦商业地产及万达商管，这反而为2019年疫情以来万达核心业务的良性发展，提前卸下了债务包袱。

去年底在对2022年零售业预测中，购物中心的加速发展被行业认为是一大热点。今年购物中心的表现也在佐证这一点，疫情防控常态化下，一方面一些中小城市、中小品牌的购物中心运营陷入困境；另一方面，一些知名购物中心运营商万达广场、吾悦广场、王府井等开始发力拓展，大有抄底势头。

作为万达的当家品牌，万达广场不仅是万达集团自持的核心商业地产资源，也是万达商管进行商业地产运营、品牌与管理输出的重要资产。但今非昔比，经历“负债危机”瘦身后的万达，更多是在“坐吃山空”。

可以说，走出去、沉下去，去过去不想去的城市、接手以前不屑一顾的项目，万达广场必须放下身段、轻装上阵、把万达广场的蛋糕做起来。

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被迫瘦身，“福祸相依”

万达广场，一度是国内外知名连锁零售商争相入驻的购物中心天花板。

直到2017年，出现决定万达走向的分水岭，由重资产驱动转向轻资产赋能。该年，国内房地产行业进入新阶段：国家重磅定调“房住不炒”、限购城市数量创历史新高、房企融资渠道收紧、海外资产监管趋严等，意味着房企高杠杆、高负债的资本红利时代成为过去。

但尚处在高调拓展期的万达，负债额度高达4000亿元，作为典型被监管机构点名，同时面临“股债双杀”困局。多重压力下，万达被迫弃车保帅、开启战略转型，转让旗下海外项目、文旅、酒店等吸金业务，加速去杠杆、降负债的步伐。

2017年7月，万达将13个文旅城和77家酒店分别打包卖给融创中国和富力地产，交易总额637.5亿元。经过一系列“断腕”举措，随后两年里万达回笼数百亿资金，成功将有息负债率降至安全水平。反而接手上述两类项目的下家，在随后的疫情影响下，到手的项目成为烫手山芋，担起亏损的压力。

在当时一次“万达的转型”公开演讲中，万达集团董事长王健林就已对万达转型方向做了明确阐述，“我希望三到五年把‘地产去掉’，变成商业发展公司或商业服务公司，彻底由重资产发展转向做轻资产这种只赚不赔的买卖”。

为此，2018年上半年万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等战略投资者，并宣布1至2年内消化房地产业务，更名为万达商管集团；万达商管不再进行任何房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。至2019年底，万达商管完成房地产业务的剥离。

万达的核心业务，实际优化为自持的万达广场地产资源以及具备商业综合体、购物中心运营能力的万达商管，为万达广场或其他商业广场提供招商、管理运营、安保等整体运营管理服务。

轻资产模式下，谋求上市成为万达商管的重要战略。根据万达商管招股书，其营收由2019年134.37亿增长至2021年的234.18亿，复合增速达32.19%；毛利率也从2019年的34.1%提至2021年44.8%；同时净利率由9.29%提高到14.96%。

问题是，万达商管的主要业务来源依然限于对集团旗下万达广场的运营，对外品牌输出、赋能合作等占比很小，如何把“万达广场”开出去，成为万达商管能否实现突破的挑战。

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把“万达广场”“卖”出去

过去的万达集团，地产开发的重资产带来的是真金白银，投下去的也是来自银行的高额负债。通过2017年以来的转型、瘦身，万达由重转轻，核心资产主要为分布在全国的自有万达广场商业地产资源以及以“万达广场”品牌为核心的商管业务体系。

但万达商管的业务拓展做得并不理想，没有真正脱离万达集团的自有项目舞台而独立走向市场、输出品牌资源与管理、赋能同行，细拆万达商管的收入结构，也会发现其业务非常依赖万达集团。

万达商管的具体运作，一是租赁运营，二是委托管理模式。前者是万达商管租赁业主资产后进行出租；后者是业主委托万达进行招商、运营，然后支付其一定服务费。

对应的，租赁模式下自万达集团业务毛利率45.3%，第三方业务毛利率35.4%；委托管理模式下万达集团业务毛利率48.4%，第三方45.5%。

2019年至2021年，万达商管中源于万达集团业务的毛利占比由63.43%增长至75.01%，可见万达商管的大部分业务和利润仍来自母公司万达集团。

万达商管招股说明书显示，万达商管的营收款项激增：2018年为1.62亿，2021年则达16.83亿元，增长超10倍；应收账款占同期营收比也由1.47%飙升至7.17%，明显高于营收增速。

原因在于母公司万达集团的“赊账”大幅增加，2021年万达商管的应收账款中，有90.31%来自同系附属公司，金额达到15.2亿元。结合上述提及的商管毛利率占大头为母公司，而应收款关联方占比远高于第三方，且在持续上升，也就是说万达商管单有亮眼的数据，但没有切实的落地款项，只是报表做得好看。

如此可能与万达集团正在推进的万达商管上市有关，希望以万达商管进行融资以“反哺”万达集团。一个佐证是，2020年万达商管向大连万达贷款27亿，利率为4.35%，而万达集团今年发行的公司债票面利率为7.5%。

“融资-反哺”的“内循环”，使万达商管成为万达集团的“融资工具”，为万达提供发展的现金流。但万达商管需要真正拥有独立拓展市场的业绩表现，打造自身核心竞争力。渠道下沉，成为万达广场走出去、“卷土重来”的好机会。

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渠道下沉，尚能“抄底”否？

疫情以来，购物中心尤其是中小城市购物中心业态整体呈现疲软。而以万达广场、吾悦广场、王府井百货等为代表的知名百货购物中心运营商却加快了拓展步伐。

今年1月，万达低价接手辽宁葫芦岛的烂尾项目，并规划为葫芦岛万达广场；2月，万达宣布全面接管山西忻州田森汇；3月，万达签下合作协议，将接手经营河南鑫苑旗下多个商业项目，以及江西赣州巨亿广场、江苏扬州华懋购物中心；4月接手河南建业集团旗下全部商业项目……

同行王府井百货业近日也正式与韩国乐天百货签署共管合作协议，由成都王府井百货接手管理乐天把货位于成都环球中心的店铺；此前茂业国际也称有意通过现金承债式收购沈阳商业城百货有限公司100%股权。

后疫情环境影响下，一边是纷纷寻求出售的区域购物中心项目，一边是进行大力收购接盘、借此拓展市场的商管头部企业。截然不同的表现，表明只有经营能力、承压能力强的企业，才能在市场萎靡期稳住势头，将危机转变为机遇，发展壮大自身。

一路往下，布局低线市场，是当下购物中心现状，呈现购物中心“抄底”态势。

经过前些年各大商业地产企业的跑马圈地、快速拓展，一二线城市好的商业网点基本被分割，市场空间很小。汇聚超半数以上人口的三四线及以下城市成为购物中心新的增长极，而随着城镇化不断推进、人们生活消费方式的改变，市场潜力巨大，同时面临运营压力的挑战。

貌似是个抄底好时机，但今日之万达广场，还有没有当年“财大气粗”的魄力，还有没有在城市商圈“呼风唤雨”的实力，在缺乏万达集团背后强悍的撑腰下，万达广场能否独立撑起渠道下沉的这片天？