丸之内：日本最贵CBD是如何炼成的

　

它是日本最贵CBD!2015年每平米地价高达3060万日元，约合160万元人民币，仅次于东京银座地区。它与纽约华尔街，伦敦的金融街并成为世界三大金融街。
 

 

从18世纪末的一片荒地到如今日本最贵CBD，丸之内地区经历了怎样的发展历程?

从传统商务区，继续向商业功能转型。丸之内发展的背后折射了日本商业的哪些缩影?

丸之内是位于皇居和东京车站之间的区域。在明治维新时期，这块土地曾经用作军事训练的驻扎地。彼时，东京车站还未兴建。时任三菱公司总裁的岩崎弥之助以128万日元，高于当时地价三倍的价格，收购了丸之内一带的土地。在这之后，丸之内经历了3轮跨越3个世纪，历经百余年的开发，逐渐形成了现在的规模。

 

第一次开发(1890-1950)：1894年三菱一号馆作为当时日本第一栋写字楼对外运营。1914年东京车站兴建。丸之内地区先后从砖建筑伦敦风格的大楼，改造成了钢筋美式风格的大厦，形成了以办公为主的街区。当时建筑规制仅为31米。
 

第二次开发(1960-1980)经济高速发展，对办公楼的需求变大。丸之内地区扩建大楼，建筑规制调整到100米以上，同时拓宽街道。但只有银行和办公设施。
 

第三次开发(2000年前后一直到现在)昼夜人口差异极大。开发商三菱集团意识到丸之内地区不能只是办公的场所，要加入商业元素，随后引入了咖啡馆、精品店以及美术馆等各类商业设施。
 

 
 
 

先后翻新和新建了以女性元素为主的丸之内大厦、以男性元素和深夜食堂为主的新丸大厦以及“以引入新品牌为主”的丸之内花园大厦。

同时，将1894年三菱一号馆复原为美术馆。在保留了古典装潢的情况下，将馆内过去明治时期的银行交易室空间，复原为了音乐咖啡吧，并配合美术馆的展览，推出限定套餐。如今，“三菱一号”美术馆已经成为了东京的观光景点，多次于时尚杂志及电视剧中登场。
 

每天固定时间，丸之内地区还会封锁车流，形成安全的步行通道。

不仅如此，开发商三菱集团，还会定期举办区域马拉松赛跑活动。同时，联合商业设施的租户创办商店会组织， 进行职业培训。
 

 

改造后，丸之内地区的店铺数量从280家激增到860家，营业面积从4万方拓展到近12万方。除了商务白领外，还吸引了不少家庭在此消费，人流量增长到从前的3倍。目前，丸之内地区共拥有100多栋大楼，三菱集团管理和持有的大楼有30多栋。今年，“三菱集团”有望在丸之内引入温泉等新的商业设施。
 

“丸之内做的不是单向的开发，而是城区的开发。可能在几十年前把这个城区整个规划，我们叫建筑设计规划导则做好了，所以包括行道树高度，包括怎么样跟地铁的连接，都是严格按照这个导则来做的，所以现在看出来这个风貌是非常统一。另外，他们形成了Public Private Partnership(官民伙伴关系)。比如这个行道树的里面可能是由不同的业主来负责，可是这行道树的外面，就是可能是由政府来负责，而且他们整个的物业管理的界面和成本的分摊是做的非常好。”

  “统一的规划非常重要。国内很多时候通过招拍挂，谁出的钱多可能就拿，可能在拿的过程当中，对于整个区域没有统一的协调性，这时候会导致到楼宇和楼宇之间的互动太少。另外在商业的布局上，我们的写字楼可能更多的是做这栋写字楼的配套，不会考虑到这个配套跟周边的配套之间的关系，所以就会出现个人自扫门前雪的情况。”   “国内开发商要学习的有2点。第一点项目做完了之后，要和我的租户保持一个良好的服务关系。第二点就是长远的规划，到现在2015年为止，他们给到我们的计划方案书，其实规划到了2027年，已经规划到12年以后的商业或某一栋楼会规划成什么样子。”