除了零售 社区商业中心还能做什么？

 

提到社区商业，很多人想到的会是社区里的“小商业”“小服务”等，这类店铺虽多，但功能比较分散，不能集中满足消费者的日常需求。不过，近两年已经出现了社区商业中心这类综合体，它的优势在于可以一站式满足周边居民的多样化、综合性的消费和服务需求。那么，和常见的商业综合体相比，社区商业中心到底有什么不同？

社区是社会个体生活的基石，社区商业应该服务并满足社区居民日常生活最基本的需求。长期以来，社区商业在我国并没有得到充分的发展。由于社区商业与社区服务业微利的特点尚存，导致了我国社区商业整体发展滞后、业态老旧、创新不足以及靠政策生存的现象。在我国，农贸（菜）市场、传统社区超市、夫妻杂货店等仍担当着社区商业的“主力军”。

目前，入局社区商业的企业普遍以中、小、微型企业为主。中国社区商业工作委员会在一线城市的中心区抽样调研发现，社区商业的品牌化率、连锁率均不足20%。可以说，“散、乱、差、小,”是目前社区商业的特点，同时，社区“有商业，无中心”的现状长期存在。

随着人们消费需求的不断升级，传统的社区商业业态已经无法跟上市场的变化，一方面，社区内分散经营的现状，难以满足居民就近消费的需求，另一方面，随着食品安全及社区养老成为需要迫切解决的问题，传统社区商业亟需转变。

正因如此，近年来国家非常重视社区商业的发展。2016年，商务部等五部委联合发布了《关于推进电子商务进社区促进居民便利消费的意见》。意见中明确要求：“按照便利、品质、高效、绿色、有序、融合的要求，着力提升社区商业信息化、标准化、规范化、集约化水平，推动社区商业创新发展模式。”对我国社区商业的发展提出了明确的方向与要求。

去年，中国社区商业工作委员会发布的《社区商业中心建设和经营管理规范》则给社区商业中心明确了定义，文件中称，社区商业中心是“具有一定规模的业态齐全、功能齐备，集约化程度较高的，且能够满足区域内及周边居民多样化、综合性生活消费和服务需求的商业形态”其中分等定级里规定了最小面积为1000平方米。“总结起来就是综合性、一站式满足社区百姓的多项消费和服务功能。”中国社区商业工作委员会主任董利说。

董利认为，和常规的综合性购物中心相比，受硬件条件限制，目前大多数的社区商业中心面积都不大，很难满足其功能全面的特点，“如何做到小而全，是很多社区商业中心都在考虑的问题”。

如何做到“一站式”服务？获得“国家标准化社区商业中心示范项目”称号的上海“国和1000”项目组颇有心得。这个以门牌号命名的社区商业项目开业才一年多，所引起的关注已远超预期。从老旧中型超市，到现代化社区商业综合体，国和1000走过的路并不长，却得到“便民”“时尚”的标签，成为上海一个网红打卡地，国和1000做了哪些事？

看着现代感十足的国和1000，很难想象这曾经是一个老旧的中型超市。

据中国商报记者了解，国和1000所在地为上海市杨浦区殷行街道国和路1000号，建筑面积为16500平方米，物业为上海杨浦商贸集团所有，而建筑规划则是为原超市量身定做的。

“说实话，在超市改造前已经属于不良资产了。”据上海杨浦商贸集团总经理徐泉介绍，原超市设计带有上个世纪90年代风格，当时大卖场流行，生意还不错。但随着消费者消费需求的不断变化，市场环境也发生了变化，“小而美”业态开始流行，连续几家承租超市的商家往往不到期就撤资迁走。“这些变化让我们开始思考，原有的建筑定位已经失去了市场，到了该改变的时候了。”徐泉说。

经过反复衡量，杨浦商贸集团决定将原超市改造后自营。“如果还是采用租赁模式，承租方可能不愿意花很大的成本去改造，改造的效果可能不会很好。但如果我们自营，就会有很大的主动权和积极性，将它变得更符合现代人审美，并具有更全面的功能，在招商方面也比较好把控方向和标准。”徐泉如是说。

和常规的购物中心不同，国和1000零售业态很少，主要的业态为餐饮、教育、健身等服务业态，零售业态仅有承担“菜市场”功能的永辉mini和一家眼镜店。以“便民”为核心的设计和经营理念打造了这样的“非主流商业体”。目前，国和1000按照不同的功能分为四层，其中一层以轻食、生鲜零售为主，二层多为中型餐饮，三楼为教育培训，四楼则是以服务功能为主。

“国和1000所处地区人口密集，周边以老小区为主，该地区传统零售业态已经饱和，以见缝插针的街边小店为主，中高端的连锁餐饮较少，教育培训和社区服务类的业态就更少了。”据徐泉介绍，经过缜密的实地调研，杨浦商贸集团认为，零售业态并不是目前周边居民急需的，他们更需要的是能够为生活提供便利的业态，因此，集团提出了以重塑街区生活体验、创造宜人的街巷空间和生活空间为出发点，打造有温度的社区邻里中心，定位“家的延伸”，从城市界面、空间营造和功能业态三个方面考量，以“城市共享家”为理念，集餐饮、生活方式为主体，建造社区型商业中心，以服务周边居民。

在这样的理念引导下，杨浦商贸集团牵手上海瑞商联城商业投资管理有限公司，引进了近50家商户，招商率达到98%，日人均流量达到8000以上，商户总的全年营业额超过9000万元。

提到社区商业体，可能很多人想到的都是贴合民生的菜市场，以及家电维修、衣服织补等常规社区服务业态，当把这些业态集中在一个建筑里，就成了社区商业体。国和1000除了具有这些基本的功能，还把便民服务变成了一件时髦的事情。

除了建筑物整体色彩十分“活泼”之外，记者发现，整个四层近2000平方米的面积被国和1000打造成社区服务中心，服务内容涵盖了社区生活的方方面面，既有常规的书吧、健身房，也有现代化的共享厨房、共享会议室等，还有专门的老年人健身房以及社区洗护修补服务等。“我们希望将这一层变成周边社区的公共客厅，让居民在这里享受到便捷舒适的服务。”徐泉表示，这一层与街道紧密合作，集团定期会在这里举办相关的活动，平时即便没有活动，很多居民也愿意来这里休息，如今周边居民的幸福感都提升了不少。

在徐泉看来，社区商业中心不能单纯地以利益为运营目的，社会化效益才是应该放在第一位的。“国和1000周边的社区居民以老人和儿童为主，但因为这里社区硬件条件的限制，他们并没有一个安全的社交区域，所以我们想要打造这样的一个空间，给他们带去更好的生活体验。”徐泉认为，杨浦商贸集团作为国企，有责任、有动力也有能力推动公益和商业的结合，如何将商业和社区的融合性做好才是目前社区商业中心的发展关键。

作为国家标准化社区商业中心示范项目，国和1000已经成功转型，并给整个行业发展树立了一个样板。董利认为，国和1000这类标准化社区商业中心的出现，一方面意味着行业开始进入转型升级时代，标准化社区商业中心引领了行业的发展方向，使社区商业更加便民利民；另一方面，行业内开始意识到社区商业中心的理念是生活而不是商业，应注重社区的邻里文化传承，强调社区服务，关照老人和孩子，让社区商业回归社区，改变社区商业经营理念，同时也意味着优良的邻里亲情文化的回归。

“标准化社区商业中心的规范其实并不难达到，但成为全国示范却要与众不同，专家评审标准之一是环境和品质，而在品质这一条标准中，如何给周边居民提供更加全面且便捷的服务才是核心。”董利表示，这是所有获得“国家标准化社区商业中心示范项目”称号的社区商业中心都必须做到的一点。据悉，2016年商务部等十部门联合发布的《国内贸易流通“十三五”发展规划》中明确提出要“提升社区服务水平”，而2019年8月，国务院办公厅印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》中也提到，要“优化社区便民服务设施”“改进社会服务，打造便民消费圈”。

董利还强调，标准化社区商业中心示范工程是一个长期的民生建设工程，将彻底改变我国社区“有商业、无中心”的状况，对行业的进步与发展产生长远的积极影响。

除了国和1000这种综合体式社区商业中心，传统的社区超市和菜市场可否转型呢？答案是肯定的，广州的保利若比邻，北京的超市发，都在积极地探索社区商业中心化发展模式。以北京超市发为例，其推出的“社区商业e中心”，在以生鲜超市为核心业态的基础上，融合增加了便利店，洗衣、修理等多项社区服务内容。董利表示，通过丰富业态，增加了居民流量，也使传统的、以购物为主的超市，转变为以生活场景体验为主的社区中心，不仅更加符合未来消费的需求，也使社区居民的生活变得更加美好。