2015年10月17日下午英国高端商务考察会在深圳圆满举办，分享嘉宾是由开发商、商家及服务商各代表组成的，汇集了商业地产的整个产业链，他们站在各自不同的角度为大家分享了英国考察的感受
1、英国有一个有趣的现象，常常有人到英国会问：Anything new？为什么在英国看到的都是旧的东西，因为在英国这样一个文化上有很多蕴藏的地方，所以这次学习英国的是一个比较成熟的成果。我们怎样从中找到重点呢？這次考察英国市场，购物中心是已经50年了，所以已经是一个熟龄市场，处于分饼的状况，它没有办法在一个新兴市场里再去踩深，只要一开业就会有一个既有的商圈等去它去经营，它是在既有商圈当中进行分离。在8天的行程中有考察了12家购物中心，总计20位讲师。第一天早上是总论篇，由世邦魏理仕的专家为我们介绍了英国购物中心的总论，接下來的七天半，则是项目考察，属个伦篇，映证总论所提及的产业现象；综合起来有四个方向：第一，发展开发部分；第二，招商创新部分；第三，重视客户调研；最后是英国想要进到亚洲市场的欧洲品牌。
2、目前整个英国购物中心产业数字是768家，跟国内的4000多家是无法相比的，购物中心如何去做更多的开发和营运？我们接下来会做有关招商或者在客户调研方面的整理。我们简单的去分，整个英国大概是分三个阶段。第一个阶段是在1980年前，第一家购物中心是在郊区，他们从1965年有购物中心，第一家郊外型的购物中心是1976年Brent Cross，也是我们第二天去参访的购物中心，同时间还有我们在曼彻斯特看到的阿黛尔。在第二个阶段就是在1980年后阶段，1980年阶段有一个Meadowhall，Meadowhall是我们在倒数第二天的行程，这两位讲师讲得非常非常的地道，他們对整个消费者的研究，还有针对我们说明，跟内部的团队，甚至如何跟商户中间做咨询的分享，他们都做成了手机APP，然后及时上传有关客流部分的信息、数字等。第三个阶段，我们有看到Trafford centre、Bluewater、Bullring等等，各位看到的黄色部分就是郊外型的，绿色的部分就是城中心型的。
3、在发展概念方面，我举出了两个讲者，第一个讲者是在Brent Cross，Brent Cross目前已经40年，40年的一个购物中心里面，它怎么样再去面对像伦敦西田这样的于2008年开幕的购物中心的竞争？所以他们进行了扩建计划，扩建计划于明年开始动工，在这之前会做很多现有的商圈调查。另外是做一个综合整理的有关历史文化这一部分，在我们考察考文特时，讲者迈克说：“中国拥有比英国更悠久的历史。”我在做口译的过程中，这句话其实给我非常大的感动，因为考文特花园之前是一个菜市场。我们在利兹的时候，讲者说利兹除了现在有很多大学城的发展之外，早期它是货品批发。这三个讲师里面同时提高维护旧有文化的重要性，所以在伯明翰跟利兹把教堂的保存跟在开发过程中要保持教堂的能见度跟可见度、穿透性是他们在做购物中心中一个很重要的部分。
4、针对零售招商部分，因为每个客户都知道他要什么，既然他知道他要什么，那我们就要研究，然后把他们要的东西放在我们的购物中心。在我们第一天做了个招商课程里面也有特别提到，这是他需要的或者是他想要的，他需要的跟他想要的品牌商户都必须放在购物中心中。在西田购物中心当中，英国跟欧洲购物中心业主觉得它是招商组合最成功的一个项目。从购物中心的特色形成来说，我们在伯明翰项目中有一个独立特色招商，它把街边的小店都集中在两个组主动的空桥区，所以我们去的时候项目还在新建中。如何把一个有序的商务概念集中在购物中心里面，我们这次考察里面西田还有伯明翰两个项目可以做一个参考。
5、另外一个特别有趣的，在欧洲的一个在购物中心论坛中也特别提到的是利兹的厨房，这个概念是它有一个临时的租位，那就是五个餐车，五个餐车是固定的位置，它每个月换一次。第四个礼拜结束和第一个撤场，另外一个晚上进场，然后下个月再换。我特别介绍一下这个项目是今年入欧洲的最佳购物中心，这个购物中心里面，它为了要把学生从附近拉进来，所以把学生平常最爱的餐车也拉进购物中心。这个是即使是在欧洲购物中心论坛都提到的个案，我们这边也带来深圳给各位代表做分享。
6、针对消费者的部分、顾客的分析部分，它是一个非常知道自己要什么的市场，所以他在自己要什么的层面上到底是哪些人呢？做一个问卷调查,选出自己觉得几岁算老，结果发现80岁以上在英国人跟欧洲人的调查里觉得才算老。另一个是今天的购物中心里面你能满足所有的全客层吗？答案最多的是一般般或者很难，他几乎不知道怎么去做到一个全客层的购物中心，这是英国跟欧洲的问卷结果。未来几岁的客层是主要收入来源？比较多的选择是46岁-65岁，这些人有一定的经济水平，知道自己要什么，在这些主要的购物中心的客层，这些人要需要跟他需要什么、怎么样把这些品牌招商进来就变成是我们学习的。
一、中国和英国购物中心的区别
1、购物中心的大型百货：中国和英国两番景象
中国：以万达和百盛为代表的大型连锁百货，以及全国各区域的中小型百货，都在苦苦支撑，纷纷关店；大型百货不再成为购物中心的主力店，新开业的各大购物中心几乎淘汰了大型百货；大型百货以银泰和天虹等为代表，开始在向购物中心转化。
英国：12大购物中心的大型连锁百货装修时尚、商品齐全、人气旺盛；全部以大型连锁百货为绝对主力店，形成了没有大型百货就没有购物中心、没有大型百货就成不了大商圈的商业格局；百货都在专注经营百货，他们品种齐全、选择丰富、价格合适，并没有跨界经营餐饮、娱乐和文化，也没有做购物中心的迹象。
2、购物中心的大型超市：中国和英国生存方式不同
中国：大型购物中心不能没有大型连锁超市，否则就很难招商，很难形成市场的认知度。
英国：12大购物中心似乎没有看到大型超市的身影，超市提供的水果、蔬菜、食品、饮品和生活日用品全在社区商业里面。无论商业大街或大小社区，几乎每1公里，就会看到300-800平米的超市，居民日常生活所需要的东西这里都有，根本不需要开车去大型超市。
3、购物中心的零售与非零售业态的比例：中国和英国差别很大
中国：各大购物中心，餐饮、娱乐、文化等非零售业态占比会达到40%甚至50%；而零售业态的占比则从原来的80%降低到70%；消费者逛购物中心，50%-70%是为了吃喝玩乐为了吃喝玩乐而非购物，所以每天中午和下午的饭点时间，才是各大购物中心人流最高峰的时段；购物中心已经成为消费者聚会的社交场所，购物则成为顺便的功能。
英国：12大购物中心的零售业态占比至少70%，甚至80%以上；消费者去购物中心主要目的依然是购物，因此商场提袋率非常高，上午10点到下午5点的非饭点时间，购物中心人气依然很旺；购物中心主要功能依然是购物，非购物业态依然是配套功能。
4、购物中心的餐饮业态：中国和英国情形不一样
中国：购物中心的餐饮业态的占比，从以前的10%迅速攀升至20%或30%，几乎所有的购物中心的四层和五层都是餐饮，连一二三层都开始布局餐饮。
英国：12大购物中心的餐饮业态，无论租户数量或租赁面积都只在10%或15%，只有远郊的超大型购物中心的餐饮比例才会突破15%。
5、购物中心的儿童业态：中国和英国的关注度不一样
中国：儿童业态近年在购物中心的占比大幅上升，提升到15%~20%，儿童娱乐、零售、餐饮、培训和体验成为购物中心抢手的业态。
英国：12大购物中心儿童零售之外5%~10%。
6、购物中心面对电商冲击：中国和英国的心态不一样
中国：大家都认为电商是灾难性的冲击，都在谈电商而色变，都在研究应对电商冲击的对策；
英国：我们所到的12大购物中心，他们不担心电商，因为他们自身既是实体店，也是电商了，他们几乎都有O2O的概念，都有线上支付的电商平台，甚至有电商的送货渠道，但是，线上成交比例也仅在10%左右，90%的成交量依然在购物中心实体来完成。
二、英国和国内购物中心的11大发展趋势
1、购物中心增量将大幅下跌，发展的重点在盘活已有存量
这种发展趋势，原因之一是政府在规划时，不会再大量增加购物中心的开发，二是购物中心竞争的惨状，令到发展商不敢轻易投入。
2、存量购物中心将两极分化，强者越强，弱者出局
在电商冲击和竞争恶化双重格局下，未来2-3年，那些非核心地段的、周边竞争激烈的、打着商业做地产的、现金流不续的、非商业基因的一批购物中心，他们一定会被淘汰出局，或被商业大鳄以很低的租金整体租赁20-30年变相出局、或被基金以成本的半价抄底收购而出局、非核心地段的甚至直接死掉而出局。相反，像新鸿基、银泰、大悦城、万象城、天虹等这些专业商业机构，则会在竞争中笑到最后，最终可能形成多头垄断的格局。
3、购物中心的零售价格将逐渐走低，线上线下同步同价销售变成常态
购物中心的零售商品，从生产到终端销售，会减少很多中间环节成本，购物中心租金也会回归合理水平，因此商品会大幅降低；购物中心会直接代理国内的厂家品牌，既做业主也做经销商，这种情况下，令到线上线下同步同价销售会成为常态。
4、电子商业与实体商业大融合，共同回归商业本质
经过电商5-8年疯狂的冲击，无论是电商、实体商、生产商、购物中心和消费者，大家都会通过磨合而回归到商业常态，电商与实体商、线上与线下，双方你中有我，我中有你，不会双方你死我活，而是彼此融合
5、购物中心零售与非零售业态将合理搭配，形成全方位的和谐体验平台
不仅餐饮、娱乐和休闲业态是体验，其实购物的过程和服务的过程也是重要的体验，甚至是购物中心最主要的体验。所以，盲目把餐饮、娱乐、儿童、超市业态攀升到太大占比的局面会得到遏制。我相信“购物：非购物=60：40”将是未来购物中心的合理业态搭配比例。
6、超市最终将回归社区商业
大型超市或者会朝着更大的方式发展去做购物中心——像沃尔玛做乐世界；大型超市朝着更小的方向发展做生活超市、便利店——如吉之岛的美思佰乐……大型超市发展2000-5000平米的生活超市品牌，在北京、上海、南京、香港已经不下20个，而全国各地自创的中小型活超市也会越来越多。总之超市将最终回归社区。
7、购物中心将更加重视消费者的关注点
在英国伦敦，我们获得了世邦魏理仕CBRE一份非常重要的表格，那就是消费者对购物中心关注程度的报告。（见下表）
8、购物中心将更加注重互联网新技术的运用
更多的购物中心会把自身的官网，变成具有线上支付功能的电商平台，实现线上线下2个购物中心并存；入场商家可以在线上线下同时开店，实现一铺双店，如珠海超10万平米的海纳O2O广场。购物中心的所有品牌，实现信息共享。
停车完全实现手机终端智能化如手机远程搜索购物中心停车位、入场后手机自动巡航寻找空余车位、购物后手机自动寻车、手机自动支付停车费……
9、购物中心将更加注重细节体验
购物中心一站式的消费特征，令消费者在购物中心停留半天，甚至一天成为常态。因此，休息区的体验变得越来越重要，如停车细节体验、动线休息区、吸烟休息区、洗手间的细节体验、服务的细节体验等。
10、购物中心的空间将更加开放，跨界经营将更加盛行
开放式的店铺越来越盛行，咖啡店、甜品店、烘焙店、精品店、名品店、花店越来越与中庭或动线融合，没有店铺之间隔墙和大门，整座购物中心空间更加开放，更加没有边界，而跨界经营的趋势令不同的小铺空间变成大铺空间：如书店+咖啡+精品的跨界空间、影院+餐饮+零售的跨界空间、服装+精品+餐饮的跨界空间……令到购物中心更加开放。
11、购物中心将更加注重主题式体验
在竞争激烈和恶劣的形势下，主题购物中心会比普通购物中心更具竞争力、更加吸引消费者眼球，更能抵抗电商冲击力。如中山兴中广场——中国大陆首座摩天轮主题Mall，超百米高的大型摩天轮，俯瞰岐江江面，白天在蓝天白云中缓缓转动，夜晚在流光溢彩中缓缓转动，令广场开业即成全城唯一地标，开业至今，无论电商如何冲击，开业率均保持在90%以上，各项经济指标全部达标。
考文特花园项目
考文特花园之所以成功，除了硬件上建筑规划优秀、动线设计漂亮外，更多的原因来源于软性方面。
1、有非常精良的细节化的资产管理的相关举措；
2、非常有趣的收购策略，因为英国所有的房子都是永久产权，这家运营商其实并没有获得这个项目的产权，是通过一步一步获得那个街区的一部分使用权来经营的。以我们中国人的想法一定会想你前面做的特别好，后面肯定会把这个价格抬高，这样就造成收购成本越来越高，而他们有个非常智慧的收购策略；
3、制定合理的招商策略，品牌落位执行；
4、创造力，如项目旁边的教堂，广场用来做演唱会或发布会等。
一、英国购物中心影院特点
1、影院规模比较大，基本在14-20块银幕；
2、巨幕厅是基本配置，并配有其它特色厅；
3、影院配套丰富，大堂面积很大，咖啡吧、酒廊、餐饮、电玩、自选超市、甜品等；
4、影院播放的不仅仅是影片，可以直播歌剧、芭蕾舞、球赛或音乐会等，或者某些主题的活动，很灵活；
5、观众相对成熟，几乎没有团购，通过现场自助购票比例很大；
6、影院不仅仅是用来观影，综合性很强，这是他们给我们的最大启示。
二、中国购物中心影院的反思
1、影院前置规划应给未来留出较大的空间，应有更大的前瞻性；2014年万达院线42亿票房，10厅以上70家占比38%，7-9厅91家占比50%，4-6厅21家占比12%，合计182家。很多票房的来源是规模比较大、座椅数比较多的一些影院的收入。
2015年1-10月票房-全国
2、国内的影院1+X已经提出多年，却很难做得成功，影院还是仅仅停留在观影，影院文化方面的提升路漫漫；
3、国内激烈的竞争环境和回报要求，也使商业项目方、影院方在经营中存在很大的功利性，也会束缚了一些个性化的突破。
精彩观点
1、考文特花园有两千年历史，它最大的价值是历史文化价值，从这一点看到，中国是最有历史但没有历史价值的。利物浦1号，1944年世界大战时被炸成废墟，2000年开发商用来做商业有两点原因，一是开发商使命，二是认为这地方是一个很好的机会。
2、国外的商业运营得很好，一是他们的运营团队能力比较好，二是他们的商业发展的时间比较长，三是人民对生活的要求很高。
3、把握机会最关键的是运营团队的态度、能力的提升及用心。
4、中国金融市场的开放、政策的开放、金融的创新会让商业地产跟金融结合得很快，如果中国的金融想真正跟国际接轨，未来五年到十年的创新会很快，所以金融跟商业地产未来五到十年的融资成本会快速的降低，融资的灵活及融资的能力会快速的提高。
Trinity Leeds项目看法
1、项目的穹顶，穹顶上空是空的，一个打开的街区，将外街内街化；
2、它的教堂，除了展示充分的空间，还将文化的基石在购物中心里印证出来；
3、位于中庭的一匹马，雕塑细节处理很到位，个人认为购物中心的灵魂除了文化之外，必须有一个精神堡垒，而它就是这个项目的印记所在；
4、文化主题的打造融入当地的古建筑风格；
5、注重细节，包括工艺的设计注入历史元素、垃圾桶的设计及开放很多休息区，在一些休闲街区领域里我们需要思考的，包括休闲座椅的设计，在户外，得方便打理，在室内我们考虑更多的是功能性和舒适性。项目的导视系统和标识系统也做的很好，主入口个性化的设计，配合平常的标识。个性化街区的打造，各种主题餐饮区外，项目周边有20万的学生，打造以学生为主的创意空间。
（编辑：叶子）
