本文从市场比较法、收益还原法等方面讲解社区商业的售价定位方法，并深度解析社区商业7大租售模式优劣势。
一、社区商业售价定位方法及租售比例
1、售价定位
主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，可以参考以下项目综合系数评估表：
方法一：市场比较法
根据可比项目销售价格，得出当时的项目市场参考价格，如下表，可以根据市场比较法推导出项目的销售均价，约13800元/平方米。
方法二：收益还原法
通过租金的调研来推算售价。例如，由以下几个商业项目的租金水平进行推算，假设商业项目处于成长期，平均租金约为50-60元/平方米。
收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照深圳市场租金与价格比的参考标准，如商业前期实际租金回报率一般为6％，则：
均价＝租金/投资回报率
由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低，均价：
60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡
50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡
根据收益还原法，项目售价在10000—15000元/平方米之间。
即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/平方米左右。
2、租售比例
二、社区商业7大租售模式优劣势分析
目前为发展商所采用的经营模式只有三种：一是纯售、二是纯租、三是售租结合。
模式1
纯销售
一般适合在相对不成熟的新开发区域。
未来潜在的升值空间比较大，但在目前不具备成熟消费的情况下，采用直接销售有利于实现价值最大化。但是由于产权卖散，往往后期经营业态也得不到控制。
纯销售模式的优劣势分析
模式2
售后返租
售后返租主要有长期返租和短期返租。
售后返租策略分析
（1）短期返租（1-3年）
在项目具备一定的现实经营条件，但及时经营租金不高，距离销售价格之间尚且存在一定的差距的情况下，采取短期返租可以适当回避用租金来对应销售价格的尴尬。
该模式能够兼顾到发展商、业主等多方利益。首先业主的租金能够得到保障，其次发展商能够有效控制业态和招商，但是短期返租可能导致售价的虚高。
短期返租的优劣势
（2）长期返租（8-10年）
长期返租模式一般仅适合场内商铺。该模式由于给发展商带来长期的包袱而被市场逐步淘汰，但在某些发展商必须控制商户质量而且该项目具备良好的现实经营条件的情况下，长期返租也是可以采取的一种策略，长期租约一般分段来签。
长期返租的优劣势
长期与短期返租比较
模式3
先租后售
目前发展商多采用 “先租后售”销售模式，即通过先期将适合社区品质和业主需要的商家或业态引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后再出售社区商铺，将不合适的经营者排除在外。
先租后销售模式策略分析
模式4
分割式销售
在销售过程中采用“划线为界”的方式，对一些好地段、好格局、一铺百人求的商铺而言，发展商在地坪上按特定面积划好区块，再分别按不同的需求销售给中小投资者。
分割式销售模式策略分析
模式5
拍卖销售
将商铺在公开场合拍卖，所得价格在很大程度上可以反映出市场对商铺价格的承受能力。投资者认为在商铺市场信息短缺、信息失灵和信息不对称的情况下，参与商铺竞拍不失为一种安全的投资方式。
拍卖销售模式策略分析
模式6
纯租赁
社区的商铺租给谁，怎么租对于社区商业规划的实现显得尤为重要。对于一些位置优越的商铺，发展商如果看好其价值潜力又无资金压力，便只租不售、以租待涨，以期获得商铺成市后的数倍投资回报。
采用只租不售模式的优点是，产权掌握在发展商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售。
（1）整体出租策略
整体租赁是指发展商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，发展商每年向商业企业收取约定的租金。
租金一般在第三或第四年起开始递增，前两三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向发展商交纳相当于 2-3 个月租金的押金。
整体出租模式策略分析
（2）分层或分片出租策略
与整体出租模式相似，只是发展商按照市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。
分层或分片出租模式策略分析
（3）分散出租策略
分散出租亦称零租，发展商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为 2～5 年；发展商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。
分散出租模式策略分析
（4）分层(或片)与分散结合出租策略
此模式是将上述第（2 )种和第（3）种模式结合。在确定了功能后，采用第（2）种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数社区里大型购物中心采用此模式 。
分层（或片）与分散结合出租模式策略分析
模式7
售租结合模式
售租结合模式是在“分割销售、售后返租”模式的基础上进化而来的，其总体操作思路是：
售租结合模式的操作方法
售租结合模式策略分析
（编辑：叶子）
