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徐蓉:未来新开商场最多三分之一商场能活下来

来源:今日早报 作者:龙商网 2015-08-07
“近几年,中国每年有超过200个新建的购物中心诞生,这个体量已经远远超过了消费增长可承受的范围。”协信商业地产集团上海区域商业总经理徐蓉表示,不断的升级换代并且多元化发展是购物中心生存下来的关键。 ...

协信商业地产集团上海区域商业总经理徐蓉

协信商业地产集团近日正式揭牌,与此同时,协信集团在上海的首个商业项目——位于市北高新园区东片区的上海协信星光广场举办了启航仪式,标志着该项目正式亮相市场。

据悉,“星光系”购物中心是协信集团商业体系中的高端产品,倾注了协信对于上海商业地产市场的巨大期许。上海协信星光广场瞄准上海北城的巨大消费潜力,引进了一系列高端品牌,力争推动区域商业升级换代。

协信商业地产集团上海区域商业总经理徐蓉接受早报记者专访表示,“上海协信星光广场将带来北上海商业能级的一次提升。”

 “近几年,中国每年有超过200个新建的购物中心诞生,这个体量已经远远超过了消费增长可承受的范围。”协信商业地产集团上海区域商业总经理徐蓉表示,不断的升级换代并且多元化发展是购物中心生存下来的关键。

中国人均商业面积远超国际水平

东方早报:中国的商业地产市场是否已经过剩?

徐蓉:国外普遍的人均商业面积为2.5平方米,而在中国很多地方人均商业面积已超过4平方米,这样的发展显然不健康。预计未来这些新开的商场最多也就三分之一能够生存下来。因此,把握未来的消费趋势,商场业态不断地升级换代并且多元化发展是购物中心生存下来的关键。

东方早报:实体商业是如何应对电商的冲击的?

徐蓉:首先必须承认,互联网改变了零售业的消费模式,在零售业规模飞速增长的同时,电商的崛起打破了地域界限,让消费者随时随地能够买到标准化的商品,导致消费从线下转移到线上。渠道的分流确实给实体商业带来不小的冲击。

面对竞争,实体商业的运营者必须了解电商的发展方式。电商节约了人们消费的时间成本和物流成本。

实体商业完全可以学习借鉴电商的优势,突破原有的商业模式,通过运营管理、品牌活动提高消费者的黏度,增加消费者来购物中心的频率。

比如购物中心要营造良好的环境。因为有目的的消费已经可以在线上完成,实体商业需要满足消费者无目的性的新消费体验,一个好的环境就是消费者来的理由。

其次是丰富的业态也成为要素,多而全的业态能够满足一个人或者一个家庭的绝大多数的基本需求。消费者来购物中心可以同时完成几件事,节约时间成本。

还有就是通过智能化的管理,充分利用大数据,将产品信息及活动推送、等位信息等提前通知到消费者,带来优质的服务体验。并将数据分析提供给商家,对商品有针对性地做出调整。

所以实体商业不需要盲目地害怕或者追崇电商,而是要更好地利用互联网的特点找到人们消费的痛点,甚至可以将电商的内容移植到实体商业的平台,充分发挥各自优势,让购物中心真正地成为消费者休闲、生活的一个重要部分。

东方早报:未来商业地产发展的趋势有哪些?

徐蓉:电商的迅速发展给了实体商业一个反思的机会,去重视那些过去曾忽略过的东西。对于实体商业而言,消费体验也是无法替代的,很多的实体商业也已经在做各种尝试,例如把婚纱摄影、旅行社、剧场、体育场等业态放入购物中心,抓住市场的空白点,打造不一样的消费体验。

而电商的发展也会遇到一些瓶颈,比如现今比较成功的电商多以折扣为切入点,改变消费者的习惯,以价格为导向是消费者必经的一个过程,但消费者也会不断成长,提出对产品和服务更高的要求。

所以,对于好的实体商业而言,除了与电商死磕竞争外,不妨也可以尝试与电商的合作,把握未来的消费趋势,通过线上线下的结合打造互通的平台,例如在购物中心就可以做一些电商的旗舰店,提供给消费者更多更好的消费体验。

多元化发展把握未来的消费模式的变化是未来商业地产发展的重要趋势。

资本选择造成购物中心同质化

东方早报:协信未来在上海有怎样的战略布局?

徐蓉:2015年协信将商业地产的总部搬到了上海,足见其对上海战略地位的重视。协信始终看好上海市场,因为是一个开放型的公平竞争市场,无论是国资、民营、外资,都拥有很多机会。协信商业地产的核心团队和资源也让协信能够立足上海,打开市场,更好地在商业地产领域谋求发展。

目前协信在上海有两个项目,一个是位于闸北的上海协信星光广场,另一个是位于虹桥商务区的虹桥协信中心。接下来还会在上海继续布局。

未来,上海的商业地产市场还有很多机会,尤其是城郊地区至今还处于购物中心的启蒙阶段。随着消费者的不断成长与成熟,对于精品购物中心的需求也会与日俱增。作为开发商,协信愿意陪着消费者一同成长,将精细化的服务和有品质的购物中心带到更多的区域,拉动地区商业的升级。

东方早报:协信在商业地产的投资中更看重投资回报率还是商业品牌的效益?

徐蓉:投资回报率和商业品牌都很重要,对于协信而言,在上海的首个项目一定要打出影响力。但从财务角度而言,每一家规模性发展的企业都重视投资回报率。

如今大多数的业主方更愿意选择市场表现不错承租能力比较强的品牌合作。越好的地段由于投入的成本高,所以租金越高、培养品牌的耐性更低。这就是资本的残酷性,而资本的选择往往也造就了现在购物中心的千篇一律和品牌同质化严重。

所以对于购物中心而言,运营开始产生价值,随着城市商业招商的大变化,越来越证明一家商场的好坏往往取决于运营管理而非绝对取决于地段。

东方早报:如何看待大规模复制的商业地产产品?

徐蓉:商业地产不存在可复制的情况。根据不同的城市,不同的商圈,不同的消费人群的需求,协信会因地制宜地选择不同的差异化的业态组合和品牌组合。

如今,购物中心的品牌同质化现象严重,甚至一条街出现有好几家同样品牌的店铺的现象。但即便如此,同样品牌的店铺也会因为商品的陈列、员工的服务和商场的管理带来营业额的巨大差别。

对商场而言,在同样的品牌商品的情况下也能做出不一样的内容,吸引消费者。这无疑对购物中心的运营团队的要求非常高。购物中心必须从过去粗放式的经营模式发展到精细化的管理的阶段,协信上海的项目会体现物业的精细化管理,因为物业面对的市场竞争将更为残酷。

东方早报:如今各大房企都说要做商业地产走轻资产路线,协信是否会这样做?

徐蓉:其实“轻资产”并非什么新鲜的概念,最早进入上海的外资百货公司,都是租用物业并且提供运营管理服务的轻资产公司。所以走“轻资产”的道路的前提是拥有强大的运营管理团队,脱离了这一点,轻资产就是天方夜谭,不可能实现。

北上海“玩耍能级”集中提升

东方早报:将于今年12月开业的上海协信星光广场在北上海的定位是怎样的?

徐蓉:项目定位是精致时尚的购物中心,填补北上海空白区域,服务于区域内的白领和中高端住区消费人群。

项目所在的市北高新园区板块有2500家入驻企业,37.3万办公人群。同时,邻近金茂府、揽翠苑、大宁九里悦府等高端住宅,三公里辐射范围内约有100万人群,60.3万常住人口,据测算未来还将新增10万人口。

高端密集的人口以及成熟商业的稀缺性,让上海协信星光广场瞄准了上海北城的巨大消费潜力。

东方早报:目前的招商情况如何?

徐蓉:近9万平方米的商业面积招商率已达70%。包括施华洛世奇、CK Jeans、Dior Cosmetics、雅诗兰黛、优衣库、Daniel & Hechter、星巴克、哈根达斯、唤潮健身、Pizza Express、小辉哥、博璨德国餐厅、E-land、爱心灰姑娘、Kidsland、Paw in Paw等国内外各业态知名品牌已经纷纷抢先入驻。

另外,香港最大的院线公司百老汇旗下顶级影院品牌百丽宫也已正式成为协信星光广场战略合作伙伴,将进驻商场。

东方早报:高端品牌为什么愿意选择跟协信去北上海?

徐蓉:上海协信商业地产团队拥有强大的招商和资源整合能力。我们的团队擅长精品购物中心的打造,了解也理解这些国际品牌的诉求,使这些品牌愿意和协信一起到北上海拓展一片新的商业空间。

东方早报:项目最大的竞争力是什么?

徐蓉:景观是项目最大的亮点之一,协信将绿洲、溪谷带入了星光广场。城市生态溪谷的环境从购物中心的外部设计一直延续到了室内,地下一层的市集公园被巧妙地设计为双首层的沿溪谷概念,且大胆创新地集运动、休闲、潮牌、餐饮等概念于B1层。

为提高客户黏度,星光广场规划的餐饮比重将达到30%,更拥有6500平方米的垂直儿童业态。卵石的设计效果也沿用在儿童区域和精品超市,视觉效果成为亮点。一楼则围绕溪谷景观,创新灵活轻松的商业氛围,更将打造24小时餐饮休闲空间,丰富北上海精致夜生活,成为上海又一处休闲的好去处。

既拥有诸多国际品牌和精致温馨的商业环境,又做到了市中心商场无法实现的绿洲溪谷景观。我们相信,上海协信星光广场成为北上海吃穿玩乐一站式时尚体验的区域性地标的目标将很快实现。

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