购物中心是多种零售业态的组合，它有很多种，店铺集合式、奥特莱斯式、街区式、生活方式类购物中心。购物中心开发运营是一个纷繁复杂的过程。目前中国的购物中心处于快速发展期，因此对于购物中心开发过程的一些要素进行分析是未来购物中心运营成功的关键。
第一，适宜的地块和业态
购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在建设一个购物中心之前，必需分析零售的供求关系，计算各种商品与服务潜在的市场空间，也即对商圈内的有效需求进行科学的评估与预测。对购物中心进行综合性评估主要包括以下方面：
1.对城市区域经济基础分析，说明市场的基本特征，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长模式等。
2.勾画出主要的、次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性。
3.商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势
4.商圈内不同类型零售中心的相互竞争的位置、特征、和销售趋势
5.商圈内零售空间的拥有和发张情况以及不同零售类型购物中心的销售趋势
6.商圈内计划开发的零售项目特征和标准
第二，长远的MASTERPLAN
Masterplan是期望通过适当的功能配置、充分发挥各个设施的作用，以达到最大的协同效应。它主要表现在两个方面，一个是软件设计，即业种业态租户组合计划；一个是硬件设计计划，即商业设施计划。
硬件设计计划包括：1、土地利用计划、购物中心的买卖规模和楼层、停车场的形式是否恰当。2、购物中心的设计，核心是业态相称、具有竞争优势的设计、能够受长期欢迎的设计。主要包括通道与卖场的形状、流畅的动线、MD计划等等。
软件计划剥壳：1、目标客户群的设计。2.功能构成设置，设立集客设施包括主力店店铺、副主力店店铺。并达到销售助理、集客主力、形象主力的平衡配置。3、租户组合，商场内各区划的区域概念设定。将亮与其他专卖店和租户相结合。
第三，制定未来购物中心的方向
从购物中心与百货、连锁大卖场等竞争，到购物中心与购物中心的竞争，包括主力店、次主力店；注重开发商的独立性，不仅是资金，还有基本的运营管理能力。
以比较成熟的日本购物中心为例。在日本，70年代，购物中心有小零售业者组合；80年代以后，百货和大卖场转向购物中心的开发和经营；2000年变化最大，金融、房地产开发商、铁道等也进军购物中心；2005年后，开发商独立的配套设施完善，2010年后，情报、IT(电商)等也介入购物中心。购物中心从销售、聚集客流发生了巨大变化。
例如：永旺湖镇是日本最大的购物中心集合体，采用分期开发，08、09年开发一、二期，目前已经实现购物、娱乐的中期目标，因此2012年开发的3期是对娱乐性业态的补充或更远端业态的进一步补充，将零售、儿童业态、体育业态、宠物业态进行区分。由于购物中心优秀的设计理念以及环保特色，该购物中心获得了协会环保的荣誉。者在一定程度上实现了企业软实力的提高，提高了购物中心的魅力，传达了自己的企业形象和理念。
