剖析：3大商铺租金定价法则之“市场比较法”

本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。

市场比较法一：租金价格体系分析

第一步

确定竞争项目租金价格

示例——项目周边街道及繁华街道租金如下：

第二步

确定影响市场比较法定价的因素

根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。

在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：

注：

1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。

2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出

第三步

确定修正后各相关项目的价格

注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。

以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。

市场比较法二：商业项目价值评价

第一步

制定项目价值评价表

第二步

制定项目价值实现表

第三步

制定项目价值评价表

租金统计及分析——本案周边各商业街租金统计表（元/㎡/月）：

根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。

如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金：

根据上表，项目竞争商场的平均租金为108元/㎡/月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价：