全球一体化浪潮已渗透各行业，‘走出去’置身世界大舞台、吸收世界精华已成为国内购物中心主角们的共同声音，为了让商业地产更多专业人士共享考察精华，加强各行人士交流互动，2015年10月17日下午英国高端商务考察会在深圳圆满举办，分享嘉宾是由开发商、商家及服务商各代表组成的，汇集了商业地产的整个产业链，他们站在各自不同的角度分享了此次英国考察的感受，为我们带来了一场智慧的盛宴。
嘉宾精彩观点
1、从投资的角度来讲，英国的购物中心、商业综合体、政府在网点的规划非常理性，对市场网点的布局也非常科学。从投资者，企业的角度，企业对整个综合体或者购物中心的投资，在市场的分析特别是数据的分析做的非常全面。由于政府的规划跟企业的投资能有效的对接，使得每一个购物中心或综合体在落地的时候，它的消费者、覆盖范围、辐射范围、针对的消费群体就非常清楚和清晰，不会造成恶性的竞争，在市场上形成一个良性的基础。
2、从融资的角度来讲，在中国我们最大的压力是来自融资的成本，但是在整个欧美国家，他们的体系是非常成熟的，他们Reits非常成熟，有效的整合了社会商业投资资金，持有商业物业资金成本相对较低。
3、从运营的角度来讲，有两个方面：一个是从开发角度，他们一切都从未来营运需求进行开发管理，而我们国家在许多购物中心开发过程会考虑其它因素，但我们也有些购物中心设计建造也是非常好的甚至超过他们;商家合约管理方面，商家的合约设定及后续的处理，相对比我们国家要更具契约精神，购物中心与商家合作关系更稳定。营运他们非常的专注，包括物业管理，工程管理，现场的管理，后勤的管理。
4、从退出机制角度来讲，退出跟前面所讲的投资是相关联的，其实他们在建造营运的时候就已是公众化企业了，在最开始的时候物业或者某个项目的投资已经把投资和营运关系设计好，投资和营运管理相对是分开的，而我们因为重资产原故，总会考虑怎样退出或轻资产营运的问题。
5、英国购物中心在数据分析这块特别重视，不管是从营运角度、市场角度，数据都非常全面，所以决策的时候就会有很强的数据支撑。
英国购物中心印象：立体、蓬勃
购物中心历史悠久，商圈化的组合模式、配套齐全，以满足消费者购物需求与体验为主，中高档定位，一线奢侈品基本没有，低档品牌占比不超过20%，整体品牌组合强势，完全没有国内的价格竞争与同质化资源竞争…从实际操作的角度和实际看到的状况，给大家做一个分享：
1、在硬件上，开发商在购物中心前期规划中对楼体建筑规划、设计都较超前，强调楼体的独特性，功能性配置完善，尤其室内标志性集合点独具特色;
2、购物中心过道的利用、休息室、洗手间等，空间感好，细节的打造上也很时尚潮流;如连廊、橱窗等，造型设计、色彩搭配、导视引导等，均能起到吸引客流的作用;购物中心的艺术品工艺非常精湛，让人记忆深刻;
3、在软件上，购物中心打造的是商圈化“组合拳”，开发前注重与第三方的数据交流，依赖数据分析进行商圈定位，经营中注重每年一次的全面市场调研，了解市场需求，贴近顾客心声。对于网购冲击，英国人很自豪的说，网购占零售总额其实很少一部分，必备的配套项目与互动空间多，为消费者提供了一定的放松空间，因此对实体店没有太大影响!购物中心主力百货店差异化明显，买手制百货为主，品牌组合的强势，精准的营销和多语言服务，时尚的购物空间，使购物者得到了最好的消费与体验!
4、购物中心二层以上部分擅长经营复式专营店，主力店品牌、货品差异化突出;VIP停车场经营模式超前，在前期规划中与汽车品牌商家合作定制，针对性提高顾客忠诚度!诸多与中国运营模式的差异，弱化投资回报率，强调长期稳定合作，定期调整商品，注重多元化服务等等，均值得我们因地制宜的深思、借鉴、关注…
Leeds Trinity项目
1、天桥，据说项目建造之初那个天桥并不是正对主力店，后来在引入主力店的谈判过程，主力店要求天桥必须调整为与其正面相连，于是商场就把天桥方向调整至现状面向主力店，而经营后实践证明，商家要求的调整确实为商场带来了客流，其实英国购物中心也有面对强势商户的时候。
2、教堂，利兹运用了透明玻璃天幕，在商场内购物能清楚地看到旁边的教堂，做到了商场与教堂的融合，据说为此，商场支付了教堂每年的维护费，而教堂也确实成为了这个项目的一大亮点。值得一提的是，天幕上的灯光与商场音乐、内灯光联动跳跃，令场内购物氛围十分活跃灵动。
3、商场在餐饮方面也是非常值得学习，其中一个餐饮区有15个餐饮品牌，其中8个是固定商户，7个是流动商户，每个月调整一次，保证每月都有新的品牌进驻、新的主题，成为一大亮点，大陆每个购物中心同质化严重，我认为这是我们应该学习的地方。
西田购物中心
1、项目硬件、软件的布局令人佩服。营运队伍中有40人懂40多个国家的语言，西田购物中心其中二层是复式设计、高街概念，空间感宽敞大气，让人感觉不是在盒子里购物。
2、西田停车场的硬件和软件也是国内购物中心需要学习的。西田停车场设有VIP停车区、VIP候车区，提供VIP泊车服务，顾客服务非常完善，感觉不一样的VIP服务，另设有祈祷室，让星期日到商场购物的教友可在此做礼拜。
3、西田实验室为客户提供全方位线上服务，更设有O2O线下收发点，负一层线下试衣间，值得我们探讨。
考文特花园
1、考文特花园的负责人也曾到中国做过商业考察，他的一句话让我很有感触，“考文特花园这个建筑物已有两百多年的历史，他看到中国的购物中心都只是建了十年、二十年，甚至一两年就重新改造，没有把历史和文化保留下来，很是可惜”，这一方面我们还是要学习英国对文物的保护和传承。
2、考文特街头艺术氛围十足，每个周末都安排街头艺术、特色乐队等表演来增加人气创造氛围。
1、英国购物中心和中国购物中心项目开发初期的区别
英国：英国很多购物中心50年代、60年代就开始新建，初期对商圈的规模、规划和消费者的研究都非常重视、深刻。定位的目标是满足客群需求。不只是开发商，还有第三方机构独立研究。
中国：中国购物中心更多的是土地开发或住宅配套。各级地方政府把购物中心当作所在城市的成功和繁荣的标志。关注高端、追求时尚和档次放在首位。很短的时间里将几乎可以用于购物中心开发的商业用地一次性地释放，有些城市如果一旦按其容积率全部建成，购物中心的市场供给规模将数倍于国际可以承受的标准。目前商业地产的开发商们很多是近年由于政府限制住宅地产过热而转投商业地产的，几乎很少有人会过问当地的人口规模和消费水准以及现有商业的配置情况，而是沿袭住宅地产的思维以商铺的可出售价格作为投资的主要依据。
2、英国购物中心和中国购物中心零售商的区别
英国：英国购物中心关心扶植和培育本土零售商。
中国：国内对国外零售商则过分追逐。例如JOHN LEWIS、玛莎百货这样主力百货、BODY SHOP、NEW LOOK等零售品牌在我们考察的每个购物中心都有开设店铺。中国购物中心从一开始就追求国际大牌，不论是一线的顶级大牌，还是著名的快时尚品牌等，中国开发商对这些国际大牌追求几乎是不计代价的，租期和租金等各种条件当然是由这些零售商家决定，还要外加装修补贴甚至承诺收益保证等。
3、英国购物中心持续发展理念
很多年代较久的项目都有改建或扩建计划。此次考察12家购物中心几乎都有改造的计划，有的是加层，有的是扩建。例如伦敦的西田，2016年准备把H&M的位置调整，做为通道，扩建2万方，增加100多个商户。蓝湖购物中心也准备把影院下方3000多方改造成餐饮、儿童游乐。随着商圈发展和社区客群需求增长，改造和提升是永恒的主题。国内发展商做项目总体规划时很少会去考虑未来的变化，没有整体规划和持续经营的思路，以为建成开业便大功告成。可以说从第一天起失去了这种对未来调整和改造的基础，也不可能分享到购物中心的增值。
4、英国购物中心理念
英国购物中心是作为城市基础设施规划实施的，其本质就如同学校、医院一样。既能满足人们日常购物需求，也搭建了一个社交、休闲的平台。绝不是某块地或是某个住宅的配套。目前我们的政府或开发商很少有这样的高度。导致了我们目前很多项目定位、规划、设计上都会有一些偏差。正所谓不忘初心，方得始终。英国很多购物中心有三十年、五十年的历史，还运营的很好，和长期理念息息相关。
5、英国购物中心在资金的投入和退出方面有完善的机制
“投、融、管、退”英国购物中心在资金的投入和退出方面有完善的机制。开发企业在拿地前，先做规划设计和项目定位，再商定入住商户，再找投资的基金。解决了招商和投资的基金，才拿地开发。而中国的购物中心目前还没有基金的投资来源，开发资金主要依靠银行贷款，这样就会加大了开发成本。一部分开发商通过城市综合体开发中的住宅、写字楼和部分商铺的销售，换取购物中心的整体持有经营。而相当一批开发企业是销售部分购物中心的物业后，通过销售后返租的方式，由商管公司运营管理。带来了很多后期风险。
6、英国购物中心考察对中国购物中心的启示
最后考察了西田、蓝湖、考文特花园这些成功项目，感觉购物中心规划、设计、材料、停车、财务等等，这些有形的问题，但总归是可以通过工程、决心与时间来解决的，这些在未来一定会形成标准化。但是很多无形的问题，态度、想象力、文化、环境等，说着容易做着难。我们的目的在于建造一个社区焦点，能成为顾客们休息聚会的好场所。一个有主题和概念的地方，能让顾客完全放松的地方。从停车场开始，精心安排，体贴设计，周到服务。商户完美结合，便利的购物体验能帮助顾客购物，而不用在购物中心内到处忙乱的寻找。
通过赋予你的空间一个特质来创造一段完美体验，激发消费者带着更大的期待再次到访或频繁到访你的购物中心。这个购物体验的记忆应该是各感官全方位的，如果你能创造出这种体验记忆，那么消费者会产生一种家的归属感并会继续来访。
1、生态的打造
在英国,购物中心没有把自己作为一个独立的商业体来运营，它是作为一个商圈生态的有效组成部分来运营进而成为城市名片。
2、英国项目衔接性强
在做项目之前首先是做开发商的一些规划与畅想，畅想形成后开发商再去与政府沟通，说服了政府紧接着做业态规划和财务分析，最后去找reits，然后才开始建这个项目，所以整个过程是非常有效的衔接。
3、购物中心差异化
英国所有的购物中心差异化非常强烈，注重与周边商圈差异化的商业形态。个人认为在未来而言竞争一定是一个新常态，在不回避竞争的情况下如何去思考差异化，也应该是未来购物中心大的思考方向。这个思考方向可能又会与另外一块退出的机制有效的结合在一起，因为现在大部分的购物中心基本上是通过三个衡量指标：人流、平效、销售。但在做这些的过程当中，促使真正商业价值提升的除了上述要素外还需要自身的稀缺资源。这种稀缺资源既可能是稀缺性的高端品牌、也可能是独特文化资源，是否还有其他元素，这可能也是未来去思考的一个方向。
4、商业的发展靠人驱动
未来商业的发展一定是靠人去驱动的，在某种意义上来讲像欧洲也不可避免的这样衰退下去，目前的人口比例只占到全世界的不到15%，而且人口还在逐渐衰减，这种趋势会导致它的影响力会慢慢降低，中国庞大的人口基数与日趋增长的中产阶级群体，在政府干预减弱后中国的购物中心值得期待。
5、中国购物中心未来发展空间大
个人认为中国购物中心未来还是有很大的发展空间，但是品牌间的竞争也会越来越激烈。如何关注消费者的消费需求进行深层次的挖掘与引导，这将是未来的品牌需要考虑的问题。
1、各自根据项目定位，内部设计精致、细致、体验感强。普遍采用阳光顶，中庭连廊的街区式设计，增加顾客的体验感、舒适感。
2、注重细节的把握，在购物中心内看不到有与商业无关的东西，包括后勤通道都设计精细。
3、注重历史文化的融合和利用，历史文化本身就有一定的吸引力和认同感，商业项目开发时没有抛弃传统的东西，而是加以利用，放大其历史的广度。
4、百货公司与购物中心相互依存，共同发展，各购物中心的转换区域都是由百货公司承接，互联网对商业的冲击采取拥抱态度，采用网上购物，实体店体验、退换的方法。
考文特花园
1、它是有文化的灵魂和文化根在，所以导致上百年一直是非常的繁荣。之所以很多人都愿意去考文特花园，是因为直到现在它都是外国本地人及外地人都愿意去朝圣的地方，一是在于音乐剧《窈窕淑女》，二是除了有文化还有文化的落地，三是这里从古至今都有魔术、杂技、脱口秀等演出，四是拥有世界第四大歌剧院之一的英国皇家歌剧院。
2、项目启示：在市场高度竞争时代，购物中心如何与传统高客流项目进行融合和互动，如何扶持能够代表民族特色的传统商品、传统建筑、传统文化等，让商业不再孤零零的成为一个没有生命、没有特点、没有个性的商业体;很多大型商业体在初建时定位清晰、主题明确，但在后期运营阶段却不能按照最初的主题设计进行市场营销等，导致项目失败案例很多。
Trafford Center
1、每一个转角的地方都是有视觉转换的空间。
2、餐饮区跟整个街区的衔接。
3、美食广场有多个主题餐饮区：中国、新奥尔良、埃及、威尼斯、纽约、摩洛哥等餐饮区，可同时容纳上千人用餐，为欧洲最大的美食广场之一。
4、围绕Great hall的并非都是定位高端的奢侈品，而多数是生活化大众型的消费。
Trinity Leeds
1、它是最美的购物中心，项目本身就充满了艺术感、美感、体验感、认同感。
2、将城市功能延展、建筑设计、空间规划和商业布局融合得非常巧妙，三条街区与外面三条街区自然贯通，实现了三个首层的立体配置。
3、拥有最华丽的拱顶。
4、传统与现代的巧妙结合。
5、灵活的经营方式：针对城市20万学生，对餐饮区域进行灵活经营。
6、公共艺术品的利用。
考察心得与优势借鉴
1、购物中心定位应该“定”什么?定风格。英国的体验是通过商业项目人性化、场景化、艺术化设计来增加顾客的体验感，未来商业项目彼此之间的错位是通过建筑设计、VMD设计来实现错位，依靠商品的不同来实现错位会出现像现在传统百货面临的问题一样，同质化。
2、购物中心要回归购物中心的本质：提供服务。
3、未来商品错位越来越困难，购物中心商户同质化越来越明显，这是国内购物中心设计、规划者应该提前考虑的问题。
4、购物中心可以通过设计转换不同区域的定位，作为英国最大的购物中心WESTFIELD ,在设计规划时通过空间设计将奢侈品区域自然分割，有效解决了不同客层的消费需求。
5、项目运营对项目定位的坚持与推动，英国的购物中心大多比较注重后期的运营与顾客的感受，不断根据顾客需求进行运营的调整和服务的改进和提升，所以导致顾客契合度一致较高。
