制定符合项目定位与区域整体水平的租金标准，是提高经营收益的前提。如何制定才算合理，从而被市场接受？
租金标准，通常由两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、购物中心产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
一、基础租金计算方法及制定步骤
1、计算方法
2、制定步骤
定租金标准的难处主要来自于三方面的矛盾：
一是投资商方面尽快回笼投资和“放水养鱼”长期获利之间的矛盾；
二是价格政策与承租商要求之间的矛盾；
三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。
如何制定能让市场接受的租金政策？在技术操作上可分三个方面：
目前，业内招商操作大多偏重于价位。其实，后两者（尤其是不同形式租金的各种组合）同样是招商成功的有效杠杆。比如，为加强对“形象店”的招商拉力，可采用“定额租金（低）十百分比租金（中）十补贴返还（中）”的组合设计。
为拉动本地区的薄利型品牌店入驻，可采用租金的“定额累退”方式：“第三年开始，若达到100万元/年营业额，定额租金则减少30元/平方米”等。
第一步：确定基价
基价是市场的主要定价标准，一个市场在其地段上，其商业的基价租金就赋予了一定的标准，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，例如在一级城市；市区内一般在100元/平方米为标准，二级城市则为50-60元/平方米，三级城市的标准在15-20元/平方米。
租价是最反映市场承载量的一个值，租价3元/平方米/天，其售价可定为1万元。十年使用权买断是介于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定价可根据住宅定价尾数就8原则或者9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以些类推。
年租价：十年使用权价：售价=1：6：10，如租价为10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用权价为1.8万元/平方米左右，售价为3万元左右。
在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当地放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。
第二步：押金及入市门槛
除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费（赞助费、好处费、建设费等名目繁多），归根而言为入市门槛费。
押金及保证金费为可退的，在合同期内无息的，在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润，例如：
通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。
入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的。入场门槛参照的值，除了租金，以及区域传统外，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。
虽然押金与赞助费都是入市门槛，其收益财务处理截然不同，应尽可能多设置赞助费等直接利润，而少押金。如北京秀水街的押金10万元就过高，赞助费5万元过低，应押金少，赞助费多点。如北京天雅大厦押金8万过高，应拆分一些为赞助费、建设费等。
第三步：交租方式
商业地产项目中，租金加押金（或入场费）确定后，租金的交付方式（月付、季付、半年付、年付、二年付）都对总款提出不同的方案。
商户是以总款为承受入场条件的，不同的交租方式带来总的值不同，交付方式越方便对于商店而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就越好，因为涉及投资回收，尤其是资金链紧张的项目，在开业时要偿还工程款等，资金压力较大，需要年付或二年付等解决方案。
但在市场养市中，如果租金交付方式短，则养市期风险大，在招商、开业、二次收租这三个节点中，二次收租就会使问题因时间短而爆发，因此有很多购物中心初期采用半年制，某种意义上讲就套住商户，使之与市场度过养市期。
案例解析
选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：
注：租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。
二、影响租金边际价格的关键因素
基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。
但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。
1、区位特征对租金边际价格的影响
在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。
2、购物中心特征对租金边际价格影响
铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要购物中心特征，对租金边际价格具有十分重要的影响。
在购物中心建筑设计过程中，要着力于打造内部空间的通透性是极其必要的。一个通行的方法就是设置共享空间，也就是足够宽敞的中庭和采光廊，除了更有效地组织内部客流，而且使得各层商铺店面可以得到充分展示。
并且，在购物中心尽量少地设置柱网，尤其在中庭和采光廊要充分实现无柱网设计。中庭和采光廊实现无柱网设计，可以平均提升5个刻度即5%的商铺可见度，也就是说可增加9.6%的租金边际价格。
对于采光廊设计，还有一个问题就是注意其宽度和高度的比例，按人眼正常视场角自然上仰30°下俯45°计算，采光廊的高度不大于宽度的1.5-2倍，如采光廊的净宽是12米，那么其高度不能大于18-24米。这样，商铺的可见度就可以充分体现。
要实现较高的商铺可达性，关键在于动线的合理布置，原则在于：
3、租户组合对租金边际价格的影响
主要分为主力店、次主力店、普通商铺三大方面：
从上述数据，形成以下结论：
A、商铺的位置比零售类型对租金的影响更大；
B、对于商铺的位置来说，楼层位置的影响是最大的，其次影响的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、临街与靠近出入口，对租金的影响相差不大；
C、在零售类型中，女装、男装、饰品、专业店、礼品工艺品、个人服务、皮鞋皮具可以支付较高的租金溢价；
D、货单价较高的零售类型往往具有支付较高租金溢价的能力，而相反，只有货单价较低的零售类型才能给购物中心贡献客流。至于诸如家居这种既不贡献现金流也不贡献客流的零售类型，则只能起到为购物中心丰富业态业种的补充作用。
总结
根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，可以给每个商铺制定了租金系数。
（编辑：叶子）
