商业地产于武汉而言，是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。
当城市化率达到50%之后，住宅地产将缓慢下降直至萎缩，但商业发展会接棒进入黄金期。与此同时，商业竞争也顺势进入红海，招商难、运营难、盈利难将会是摆在所有商业地产面前的问题。
国内商业地产经过几年的野蛮生长，已普遍出现过剩的局面，作为中部枢纽的武汉也未能例外。
数据显示，2014年，全球购物中心新开业面积为1140万平方米，在世邦魏理仕监测的全球最活跃新建购物中心市场前20排名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。其中，武汉凭借8个项目，近100万平方米的交付面积拔得头筹。武汉市商务局证实，去年，武汉商业综合体新增规模创历史之“最”。据不完全统计，2014、2015年两年，武汉共有31家商业体面市。这31家新商业项目商业面积总和超过270万平方米。
在欣喜于武汉商业快速发展的同时，居民的消费能力是否足以支撑商业地产的增速，也成了很多业内人士担忧的问题。
武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌说，目前武汉的商业地产项目不可能全部活下来，他预计3—5年内武汉商业地产过剩的问题会逐渐突显。
离开
从最后一个项目抽身之后，李玉（化名）彻底松了口气。“在这个行业做了几年，已经死心了，不想再做了。”
“抽根烟再聊吧。”她本来已戒烟很久，最近又抽了起来，“最后一个项目做得太累了。”她每天都在焦躁中度过，夜里很晚才能睡着，第二天一大早就醒了，“根本睡不着觉。”
李妈妈带着孩子从老家来武汉看她，两个至亲触动了她本已长期紧绷的神经，情绪彻底崩溃，大哭了一场。
在地产界浸淫多年，她一直从事商业地产的招商工作，从一线的工作人员，最终做到了总监职位。她还是选择退出，准备进入一个全新的行业。
从2008年入行到现在，李玉经手的商业地产项目数十个，自己实际操作的项目遍布武汉三镇。这几年间，她经历了武汉商业地产招商的变迁。
她清楚记得，2010年，她所在的代理公司接手了汉口一个商业地产的招商业务，当年11月进场，仅到次年4月，全部招商工作就完全了80%，“这是那个时期的普遍速度。”
不过，因为进入行业稍晚一些，她只赶上了这个行业大盛的尾巴。“事实上，我开始从业的时候，已是招商时代的末期和求商时代的开始。”
李玉说，她最开始做招商的时候，一些大型的商业项目，几乎不需要对外做太多推广，项目还在秘而不宣的时候，各品牌商家的市场拓展人员早已嗅到了商场将要对外招商的消息，会抢先一步登门。
那时候，一些商家为了拿下商铺，或是为了在商业项目上拿到更好的位置，往往会设法与招商人员处理好关系，“这是这个行业的潜规则。”
然而，才短短几年过去，这个行业已发生了颠覆性的变化，“现在招商太难了，稍有名气的商家都要不断去求，为了将这些商家引进来，往往要争取很多政策优惠和资源支持。”
2011年之后，她回老家养胎生孩子，“这是最后的黄金期，我因为生孩子错过了。”再次回到公司，李玉就进入到了长期的苦痛期。
2014年，整整一年，她一直在做青山的一个项目。然而，守了一年，做了很多前期工作，也储备了很多资源，但因为各方面的原因，竟然颗粒无收，“整个一年就都浪费了。”
她说，目前的商业项目招商，除了旅店业、电影院线、健身行业稍微好招一些之外，其他业态的难度都比较大。
过去一个商业项目中，一般情况下零售占一半，休闲娱乐占30%，餐饮占20%。如今，餐饮占一半，休闲占30%，零售业已沦落为边缘。
生长
李玉的苦恼，似乎并未影响开发商投资商业地产的热情。
2014年全球新开购物中心，一半都在中国，而武汉又以100万平方米的交付面积，甩开北上广深等一线城市，成为去年国内的“商业之王”。而且，未来几年，武汉的势头还将延续。
有统计数据显示，2013年国内21个重点城市新增综合体面积为1.5亿平方米，是2012年的2倍。
亿房网研究中心的数据显示，2011年，受限购影响，商品住宅投资需求进一步转向商业、写字楼、酒店式公寓等非商品住宅。2011年，武汉主城区非商品住宅成交205.36万平方米，较2010年大幅增加34.23%；而2011年，主城区非商品住宅新增362.07万平方米，较2010年大幅增加74.32%，非商品住宅的供求量增加明显。
2012年，限购影响持续，武汉主城区非商品住宅成交252.49万平方米，同比2011年增加22.95%，全年主城区非商品住宅新增487.04万平方米，同比增加34.52%。
武汉思锐地产研究报告显示，2014年武汉市共计188.7万平方米商铺入市，环比涨幅51%。
武汉房地产开发企业协会研究部数据显示，目前武汉市已办证的商业面积约超2700万平方米，人均已达2.65平方米，而香港的人均商业面积约为1.2平方米，已经是比较高的水平。除了已办证的，武汉商业地产还有约600—700万平方米的待消化存量，这些存量按照2014年的去化速度，需要六七年的时间消化。与此同时，未来5—6年，武汉还将新增约1000万平方米商业体量。
风险
“武汉的商业地产1/3已经死掉，1/3要死不活，只有剩下的1/3活得相对比较好。”这是地产分析师、朗汇控股市场总监梅水雄为武汉的商业地产下的一个结论。
肖汉昌也对武汉的商业地产的现状表示担忧。他说，在目前的状况下，武汉的商业地产项目不可能全部存活，必须会存在一个阵痛期，尽管从外部来看，一些商业项目搞得热火朝天，但事实上却不是那么回事。他预计，3-5年内，武汉商业地产存在的问题会爆发出来。
7月30日，旭美商业在武汉做了一场有关商业地产的公益讲座，现场纵观国内市场，旭美商业CEO潘韬的分析更不乐观。他表示，也许中国二分之一的商业地块根本开不了工，开工的二分之一无法开业，开业的二分之一将经营不善。“中国购物中心大概只有八分之一的成功概率。”
受经济大环境、电商冲击、竞争加剧等因素的影响，商业地产的运营难度空前。梅水雄说，目前商业地产最大的问题是定位和差异化。目前，很多项目在运营团队和资金方面都存在不足。“商业地产难做，根源在于运营和定位。”
梅水雄表示，前几年，因为住宅地产方面已相对成熟，各大开发商感觉已摸到了天花板，而商业地产方面还处在一个野蛮生长的时期，于是，一窝蜂进入。“今天的商业地产，就是十年前的住宅。”
对于进入下半场的中国商业地产，潘韬提醒没有团队、没有足够资源的 “三无开发商”未来将面临巨大的风险。
突围
多年来，肖汉昌一直在房地产开发企业协会任职，他也看到了开发商对商业地产的复杂感情。
前两年，因为自身发展的需要以及国家对住宅连续出台的多项限制性措施，早先的一些住宅开发商对商业地产产生了一定兴趣。“真正进入商业地产之后，他们感觉到不是那么回事，没有他们想象的那么容易。”肖汉昌说，商业地产和住宅区别很大，操作起来更为复杂，需要开发商在资源、资金、人才等方面有相当大的积累。“有些开发商连国内有哪些知名的商业品牌都搞不清楚，怎么可能做得好商业地产？”
最近两年，肖汉昌明显感觉到，很多住宅开发商已不太愿意做商业地产了。
商业地产要想做好，需要开发商对商铺进行大量持有，这就考验了开发商的资金实力。而商业地产的发展，需要很长时间的培育期，需要后期的运营。一旦出现问题，对开发商都会是很大的拖累。
肖汉昌说，商业地产的发展不能超越经济发展水平，商业地产的突飞猛进，需要消费力作为支撑。他直言，目前包括武汉在内的国内大多数城市商业地产出现阶段性过剩，除了开发商自身原因之外，还有政府主导和规划的强制性，不是市场的正常推动。“目前土地市场上已经没有纯住宅土地出让，都会对商业的配套有一定要求。”
一位不愿具名的地产商高层向长江商报记者抱怨，现在很多住宅开发商并不愿意做商业，但为了拿到土地，又不得不“被商业”。按照现在的规划要求，一宗一定规模的住宅地块必须配建30%以上的商业项目，“只能硬着头皮上”。
肖汉昌说，在调研中很多房企向协会反映，希望武汉市地块出让时对商业指标的要求科学合理，不要一刀切。应结合该地块周边商业发展情况合理确定，避免商业地产过度开发形成大量空置而带来的资源浪费。
武汉思锐地产人士表示，目前整个房地产行业的发展模式正在发生深刻变化，过去触地即赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为商业地产发展的核心关键词。
购物中心、商业街等产品形式，目前是商业地产的发展主流，也是市场红海，竞争激烈。很多超大型购物中心面临着一系列问题，空置面积是超大型项目经常面对的一个难题，只有重视研究市场需求和城市功能规划的本质需求，进行精准的商业定位，合理地规划产品设计，高效的招商落地执行，才能在竞争中取得领先。体验式商业，只会是锦上添花。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。
摩尔城危局：武汉商业地产生存样本
后湖大道新生活摩尔城内指示牌的灯仍亮着，但商家们早已关门离开。
新生活摩尔城里商家早已结束营业，店铺的门上还贴着门面到期甩卖的广告。
位于江岸、汉阳等几家商业综合体人气低迷，传统商业模式在竞争夹缝中生存
进军武汉的各种商业综合体，当前正如雨后春笋般地被强势退出。也许，武汉新生活摩尔城的前世今生遭遇，亦可作为殷鉴。
苦撑6个年头，武汉新生活摩尔城走到了属于它的这个生命阶段的尽头。
这个体量近6万平方米的商业项目，曾是武汉后湖片区最早的商业综合体。彼时，在以社区商业为主的后湖片区，它的建成开业，一度被认为填补了市场空白，成为片区内的商业标志。
然而，6年间，新生活摩尔城命运多舛。自身消防建设迟迟不能通过验收，限制了其业态的发展；其传统的零售、餐饮、休闲娱乐商业模式构成，似乎也未找准周边居民的需求；在它尚未反应过来时，就已遭遇了外部环境的大变；它还未做大做强，在它周边不远的地方，已是强敌林立，一个个体量更大、更具吸引力的商业项目陆续建成开业，居民们似乎已将它遗忘。
危机到来时，新生活摩尔城也曾试图转型自救，但仅仅一年即宣告转型失败。而今，整个商城，只剩少数几个主力商家还在苦苦支撑。
在商业地产阶段性过剩的武汉，新生活摩尔城的状况绝非孤例，各种转型升级、经营调整、委托管理、股权转让在人们看不到的地方悄然进行，只求最终不要走上“关门大吉”这条绝路。
现状
几近死亡
在四周笼罩的酷暑下，没有一丝风，也难见一个人，星星点点的灯光照在光洁的地板上，让武汉新生活摩尔城显出秋天般的萧条与落寞。
8月5日上午11时，山人部落根雕馆老板蓝天玉坐在店门前，不停摇着手中的纸扇，脸上的汗还是不停往下流。“这么热的天，空调也不开，这是要搞什么嘛！” 蓝天玉骂骂咧咧。最近几天，武汉的最高温已逼近38度，商城里不透风，闷热难当。
过了很久，隔壁开玉器店的胡老板才背着一个大包过来开门，“今天专门背个大包过来把店里的一些小东西顺便带走。”
这里是去年新生活摩尔城全新打造的华中古玩城，古玩城面积数万平方米，设计容纳200余商户，如今只剩几家偶尔来开门。“现在想打麻将都凑不齐一桌了。”胡老板笑着说。
蓝天玉的山人部落根雕馆的根雕生产基地在河南，这是他在武汉开的第一家门店，“当初就是看在他们门面的租金便宜，而且投资方好像也是想把这个古玩城做好的。”
古玩城占据了整个摩尔城的二层和一层的一半。古玩城经营了整整一年，到现在，招商还没有完全招满。前不久，古玩城方面通知各经营户，要求他们搬离这里，古玩城不再继续经营。
不仅仅是这个开业仅一年的古玩城，整个新生活摩尔城的经营几近瘫痪。
商城的三楼之前全部是各种特色的小店。8月5日，长江商报记者在这里走访看到，三楼的零售精品小店九成以上已关门大吉，只有一家母婴用品专卖店还在苦苦经营。
小店店员告诉长江商报记者，今年以来，这一层的店面就已陆续关门，“生意太差，做不下去了。”
一女装店店主告诉长江商报记者，她是最早一批到新生活摩尔城开店的商家，当年刚开业时，可能是周边的居民图新鲜，还有一些人来逛，但做了两三年之后，商城里的人流就很少了，“没钱赚，每个月赚的钱还不够付房租和人员工资的，还在这里做了干嘛？”
新生活摩尔城管理公司运营总监程忠明承认，目前整个商城除了电影院、超市、家电卖场以及肯德基等主力店还可以维持经营之外，商城里其他的店确实难以为继。
事实上，受整个商城人气低迷的影响，程忠明所说的主力店的日子也并不好过。
华夏影城是较早入住后湖片区的电影院，位于新生活摩尔城的3楼。影城相关人士告诉长江商报记者，整个商城没有客流，必然会影响电影院的经营。她说，虽然目前影城的经营状况尚可，但影城的收入最近几年没有明显增长，这种现象显然不太正常。
在新生活摩尔城的一家大型超市，记者看到，整个中午，偌大的超市里面除了营业员之外，几乎没有顾客。
不仅仅是新生活摩尔城，位于汉阳的武汉摩尔城开始闭店，进行为期6个月的调整升级，迎接年底的地铁3号线开通、龙阳大道改造等交通升级带来的新商机。
去年至今武汉已有4个传统百货闭店休整或调整经营方向，包括SOGO、新世界百货（航空路店）、王府井百货等。
位于汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场的零售业态目前也已几乎整体关门。
面对经营困局，新生活摩尔城也曾苦苦挣扎并尝试转型，不过，仅仅1年时间，再次以失败告终。
新生活摩尔城是后湖片区最早开发的商业综合体，当年，周边都是居民区，在此之前，也缺少商业配套。
“占领了市场先机，只要路子走对了，这个项目应该能很好经营下去。”一位熟悉新生活摩尔城的业内人士说，该项目成了现在这个状况，主要还是内部经营管理存在问题。
新生活摩尔城的开发商武汉十大家实业公司，是在后湖十大家村基础上成立的一个公司，主要股东均为村里的村官，此前根本没有商业地产的开发经验。
据了解，最早期商城的一楼和二楼是一个大型的家居卖场，占据了商城近半面积，做了两三年之后，家居卖场经营难以为继。
“这里做家居卖场怎么可能做得起来？”一位在这里开店多年的老板说，一般市民购买家居用品都会去规模较大的家居卖场，这个家居卖场的规模不大，品类也不齐全，可供挑选的余地不大，与其他的家居卖场相比根本没有任何优势可言，在商城里是一个比较尴尬的业态。
长江商报记者在商城看到，目前已很难找到当初家居卖场的影子，只有一个家居的品牌店还在苦苦经营。据知情人介绍，这个品牌店是因为租金还未到期，否则早就搬走了。
在家居卖场撤出之后，新生活摩尔城开始酝酿转型。公司投入重金，将家居卖场空出来的位置整体改造，期望打造华中地区环境最好的古玩城。
蓝天玉在这里租下门面后，一年内的大多数时间店门都是关着的。“没生意，在这里守着干嘛？还浪费一个人力。” 他说，在这里经营了一年，他只卖出了1万多元的货，亏了几万块钱。最近几天，他又从河南赶到武汉，只是为了将目前店里的存货处理掉。前不久，古玩城运营方突然通知各商户，让他们搬离这里，古玩城将不再经营。
“公司内部经营思路不统一，一投入马上就想有回报，怎么可能做得好。”得知古玩城已关门的消息，易有章既感诧异又觉得在他的预料之中。他是武汉古玩界知名人士，也是华中古玩城聘任的首任总经理。不过，任职没多久，他就离开了。“我也不清楚他们当初为什么要在这里做古玩城。”在易有章看来，在居民区的商业综合体开发这样一个古玩城并不是一个很好的选择，与商城的其他业态也无法融合。
即便如此，仅仅1年之后，古玩城就整体关门，易有章也感觉太快了。
挣扎 失败
转型 前途未卜
新生活摩尔城商业公司运营总监程忠明说，商城之所以会形成如今的局面，是内忧外患的结果。他说，受整个经济环境的影响，市民的消费欲望下降，对一些行业造成了一定影响。
他举例说，新生活摩尔城里面有两个规模较大的餐饮店，并排在商城的5号楼和6号楼。一个是定位相对较高的027餐饮，消费水平较高。目前，该餐饮店已经无法经营下去，“一顿饭动辄上千元，甚至更高，一般人消费不起。”他说，即便现在不收这个餐饮店的房租，他们都难以经营下去，“最惨淡的时候，一天的营收只有600元，人员工资都远远不够”。
而另一家是定位平民化的老村长饭店，受外部环境的影响不大，目前尚在正常经营。
而就其内部原因来说，2010年建成开业以来，消防验收一直没有通过，“消防没有通过，对商家的经营也会造成影响。”
程忠明说，因为消防的问题，公司方面在合同到期之后，选择了不与商家继续签经营合同，准备待消防安全问题彻底解决之后，再进行规划招商。
程忠明补充，基于此前几年的经营状况，公司准备对未来的发展进行较大的调整，不再像过去一样小打小闹，准备引进一些知名品牌，将单店的规模做得更大一些，以期更好的经营效果。
事实上，留给新生活摩尔城的时间已经不多。去年6月，距离该商城仅一站路的汉口城市广场开业，体量是新生活摩尔城的数倍，内部环境和整体布局更是摩尔城所不能匹敌。
经过多年发展，后湖区域以金桥大道为界，以汉口城市广场、幸福里商业街等为核心的东部商圈及以永旺城、国际百纳、三元等为核心的西部商圈正在逐步形成。
作为后湖片区最早的商业综合体，它生于一个最好的时代，也遭遇了竞争最为激烈的时代。
一商业地产资深人士认为，如果新生活摩尔城不能真正走出一条差异化的路子，依旧按照常规的思路，在周边巨无霸的夹缝中，将难以生存下去。
在武汉商业地产阶段性过剩的今天，这也是摆在所有商业项目面前的问题。
（编辑：南方）
