导语：上世纪90年代风靡全国的系列电影《古惑仔》“钵兰街”还有多少人记得？当年脏、乱、差的旺角如今变成什么模样？你是否知道当年TVB热播连续剧《天幕下的恋人》是以香港朗豪坊购物中心为主要拍摄场地？该项目规划为15层，拥有全港首个数码天幕，可白日夜晚不断变幻天空场景。作为高层购物中心，有哪些吸客法宝？在业态规划及建筑设计上有何特色？
项目概况
香港朗豪坊区位分析
地处弥敦道以东的高密度住宅区内，紧邻主干道弥敦道；周边分布几个商业中心：新世纪广场、旺角电脑中心、信和中心、好景商场、星际城市、先达广场、旺角中心、Chic之堡、潮流特区、旺角新之城、兆万中心、皆旺商场、琼华中心、家乐商场；各商业中心之间（包括本项目）最短距离基本不足200米，商圈融合性极高。
交通分析
公共交通系统枢纽地，地铁、巴士、火车等均在此有站点：
港铁（观塘线旺角站C3、E1出口）、巴士（亚皆老街站、山东街站、砵兰街站，共24条巴士线路）、小巴（新填地街站，上海街站：旺角—石梨、旺角—元朗、尖沙咀—大角咀）
自驾1小时内可覆盖全港几乎所有地区，中环ETA12分钟，香港机场ETA30分钟，深圳ETA40分钟；
香港朗豪坊动线分析
客流入口多达10个，其中包括位于B2的地铁入口和停车场入口，位于L1的5个地面入口，位于L2连接对街旺角综合大楼的入口，位于L4连接朗豪坊办公楼的入口以及连接对街朗豪酒店的入口；
其动线设计大胆跳开了每层间手扶电梯的模式，由通天电梯跨区域输送客流，通过螺旋型楼层设计以及回环型的楼层设计引导人流由高区向低区行进，创造了全新的购物体验，并且保证了如此大体量商场的所有店铺均在人流动线中，同时完全避免了高区商铺弱势的局面。
香港朗豪坊定位与业态规划
项目定位
业态规划与占比
香港朗豪坊是市区重建局及鹰君集团合作兴建的三合一大型发展项目，总面积达180万平方呎，当中包括楼高15层的购物商场、59层的甲级商厦及提供六百六十五间客房的五星级酒店。
项目规划有零售、餐饮、娱乐等业态，其中时装占比44%；保健及美容占比10%；娱乐业态占比16%；餐饮业态占比20%；其他业态及生活配套等占比10%。整体来看，零售占比相对较高，符合其商业规划定位。
注：因品牌随着诸多调整存在不可控因素，以上资料仅供参考。
楼层规划与品牌分析
项目规划为地下1层，地面13层。B1层主要为鞋履；B2层主要为超市+特色食品；L1层主要为国际服饰品牌；L2层主要位美容美容美发专层；L3层主要为时尚服饰品牌；L4层主要为美食广场；L5-L6层主要为潮流服饰品牌；L7层主要为运动服饰品牌；L8-L12层主要为本土品牌；L13层主要为特色餐饮。
香港朗豪坊租金收益分析
朗豪坊办公大楼出租率100%。租金叫价(按建筑面积计算)维持于每平方尺38-45港元。2014年内有占面积33%的租约到期，而到期租约全部得以较高租金转租或续租，令平均现收尺租于2014年由每平方尺32.86港元上升3港元至每平方尺35.87港元。
朗豪坊购物中心于2014年内有占面积36%的租约到期续租，带动平均现收基本尺租(按可出租面积计算)由每平方尺144.26港元上升14.7%至每平方尺165.44港元。营业额分成租金仅略为减少至9,650万港元(2013年:9,900万港元)，相当于基本租金以外每月每平方尺25.2港元的额外收入。这反映了商户销售额增长较基本租金的升幅为高。
香港朗豪坊建筑亮点分析
1、外立面： 天外来客似的岩石外立面夺人眼球
2、HAPPY MAN：旺角新地标，增强项目文化气息
坐落购物中心正门、高三十呎的Happy Man雕塑，是设计师Larry Bell首个在美国以外的雕塑作品，象征动力和朝气蓬勃，成为朗豪坊的地标。Happy Man雕塑整体用了2.7t不锈钢，附带设计的座椅让游人可近距离欣赏这尊雕塑。此雕塑的落成为项目增强了文化气息。
3、数码天幕：人造天空，打造超级数码穹顶
在通天广场顶部装置全香港首个数码天幕，覆盖整个购物中心顶部。其除了可播放数码影像，能够模拟白天、黑夜的景象外，更可展现宇宙等神奇景观，让游客驻足。2005年由郑嘉颖和周丽淇主演的《天幕下的恋人》TVB电视剧全程在这个商场拍摄。
4、中庭：天空之城式的通天广场中庭
通天广场是朗豪坊内部营造的超大内部空间，约占总体积内1/3的空间，宽约27m，长约50m，高度沿弧形顶盖从48m延伸到60m，营造了“天空之城”的概念，给消费者另类的视觉和购物体验，在容积率不变的条件下，创造了最大的空间体验。
5、螺旋式电梯：亚洲最长通天电梯，快速引导客流高层购物
跨层电梯 L1-L4
L4是朗豪坊的重要转换层，由此处所设的天桥可抵达写字楼大堂以及朗豪酒店；办公楼L4的大堂设计也为商场的L1-L4带来了额外的客流；
第一部通天电梯 L4-L8
将L4的人流引导至L8，顾客可以自由选择是向上通往本土品牌楼层或是向下通向时尚运动区域；
第二部通天电梯 L8-L12
将L8的人流引导至L12，L12至L8的本土品牌区为弧形螺旋设计，无需扶梯，人流自然由高至低行进，保证了所有店铺都能被顾客看见。
6、中央金属森林:通天广场舒适和安全的保障
集艺术和科技与一身的中央金属森林造型
这棵在众多朗豪坊相片中占据主要位置的物体是朗豪坊通天广场内的中央金属森林，有各色银白色金属材料构成，是现代主义雕塑造型，其内部隐藏了提供通天广场冷气的巨大空调管，消防水管以及其他机电配套设备。中央金属森林不仅是通天广场的标志性物体，也是通天广场舒适和安全的保障。
香港朗豪坊经营现状
1、从老街到知名购物中心，旧城改造成功典范—朗豪坊
项目地块规划难度大，商圈融合性高，曾是站街女扎堆的老街如何摇身一变成为知名购物中心？改造后的项目高达15层，垂直型购物中心如何有效拉动人流？本文深入分析香港朗豪坊从老街到知名购物中心的蜕变历程和成功经验。
2、Cinema City朗豪坊开业 黄百鸣的院线将加速进军内地
天马影视文化控股有限公司主席黄百鸣首家创新酷炫的电影院已正式开门迎客。CinemaCity朗豪坊店，以世界顶级震撼声效、划时代设计为首，跨越时空的电影新天地设计，设计主题命名爲“科幻卡门”(Carmen Futura)。
3、朗豪坊、环球港等购物中心打造多元化建筑体验商业标杆
当“体验式消费”这个新概念在商业地产中被频繁提及时，人们意识到，所谓的购物已经不是穿梭商场的“机械运动”，而是休闲、运动、娱乐、餐饮、培训等多元化的体验诉求。该文对香港朗豪坊、上海环球港建筑特色体验购物中心作了分析。
4、朗豪坊打造全球首个HELLO KITTY英伦圣诞国度
朗豪坊今年与国际知名品牌SANRIO合作，破天荒在商场4楼通天广场打造全球首个以HELLO KITTY出生地为创意主题的英伦圣诞国度──「HELLO KITTY BACK TO LONDON」。HELLO KITTY在大笨钟及千禧巨蛋等多个伦敦著名地标，以不同造型出席公开活动，举办HELLO KITTY主题圣诞周。
香港朗豪坊背后的故事：旧街区，商业奇迹——15年，105亿
1、旧城改造重建，鹰君国际任命为开发商
根据香港市区重建局的改造计划，旧城改造有两大解决方案：
1、修缮计划
1）外部修旧如旧，保留原始风貌；
2）内部改善居民生活设施；
2、重建计划
1）拆除原有破败无法修复的建筑；
2）补贴居民在同等区位购买同面积同类物业；
3）原址重新开发。
鉴于该地块社会风气及地块瓶颈等分析，本地块采用重建的改造模式。
2、15年，105亿，朗豪坊实现蜕变，从旧街区改造成旺角商业奇迹
本项目地块的规划和方案确定时间前后用了15年时间，其中物业形态选择历经五个方案，反复论证，周密分析，在此过程中更是等来了限高取消的利好消息，使得项目的形态组成可有更大的延展。
2004年10月，项目商业部分开业。2005年初，项目全面开业，朗豪坊也成了各地游客去往香港必逛的地方。
（编辑：南方）
